土地使用权转让的违约问题评析
来源：未知 作者：未知 时间：2012-11-11
基本案情：经焦作市人民政府批准，焦作市地产交易中心接受被告宏源公司的委托，于2005年12月8日公开拍卖属于宏源公司使用的JY2005-03号国有土地使用权。原告刘玉珍以个人身份参加了拍卖，并以409万元中买。同日，刘玉珍与宏源公司订立了《焦作市国有土地使用权交易成交确认书》，并签订了《国有土地使用权转让合同》，该合同其中约定：土地原用途为工业，交易用途为住宅；土地转让价款为409万元，乙方（刘玉珍）按照本次《焦作市国有土地使用权挂牌转让文件》规定支付土地转让价款；交付土地使用权的时间为拍卖成交后50日内。甲方（宏源公司）配合乙方到焦作市国土资源部门办理土地登记手续。乙方未能按合同约定付清土地转让价款，从滞纳之日起，每日须向甲方支付土地转让价款5‰的滞纳金；甲方未按合同约定及时向乙方移交土地，致使乙方对转让地块占用延迟的，每延迟一日，甲方须向乙方支付土地转让价款
5‰的违约金。《JY2005-03号国有土地使用权竞买须知》也规定：委托方（宏源公司）保证在交易成交后50日内，拆除地面所有建筑物，以净地交JY2005-03号国有土地使用权；成交价款须在签订《国有土地使用权交易成交确认书》20日内付清。2005年12月20日，焦作市地产交易中心对此交易进行了公证。此后，原告刘玉珍将《国有土地使用权转让合同》的全部合同权利义务转让给了原告中凯公司。2005年12月25日，原告刘玉珍以委托代理人的身份代表原告中凯公司与焦作市国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》，合同约定该土地出让金为409万元。2006年1月11日，原告刘玉珍受让了中凯虹兴公司60％的股权，成为该公司的法定代表人，并进行了工商变更登记。2006年2月21日，宏源公司与中凯公司签订《协议》，约定：甲方（宏源公司）同意宏源公司仓库房不拆，乙方（中凯公司）接收，议定价壹万伍仟元整，待土地款交后壹月内付清房款，地款付清后，甲方将土地及房屋门岗必须腾完，一并给乙方。2006年3月13日，宏源公司与中凯公司再次签订《协议书》，约定：一、JY2005-03宗地南侧至新园路的道路，以及甲方（宏源公司）办公楼西侧的道路，为甲、乙双方共同使用，任何一方不得擅自设置障碍影响道路通行，不得影响乙方（中凯公司）的正常规划及施工；二、甲方办公楼排水问题，乙方应提供方便条件，由甲方自行解决。2005年12月30日至2006年6月2日，原告刘玉珍分5次向焦作市财政局缴纳土地出让金409万元。2006年6月29日，原告中凯公司缴纳了转让土地的契税16.35万元。2006年11月24日，焦作市人民政府向原告中凯公司颁发了焦国用（2006）第093号《国有土地使用证》。2007年2月8日，被告宏源公司、原告中凯公司及焦作市国土资源局共同签署了《国有土地使用权交接书》，约定：宏源公司JY2005-03号国有土地使用权经公开挂牌转让，于2005年12月8日由刘玉珍（即中凯公司）以人民币肆佰零玖万元（￥409万元）竞得。现有关手续已经办理完毕，符合交地条件，转让双方同意交接土地使用权。2007年3月8日，交换证据时原告刘玉珍及中凯公司明确提出被告宏源公司承担违约责任的时间截至到2007年2月8日。
另查明：被告宏源公司系2004年8月18日改制成立，其前身为焦作市金属回收总公司。JY2005-03号国有土地使用权系被告宏源公司在改制时以出让方式获得，原用途为工业用地。根据焦作市人民政府焦政（2005）8号文件规定，企业改制时取得的出让土地使用权，改变用途用于商业、商品住宅等经营项目的，应经规划、评估后委托市地产交易中心以招标、拍卖、挂牌方式公开转让，成交后由受让方与企业、土地管理部门分别签订土地转让合同和土地出让合同；处置土地所得全额上缴市财政，从土地处置所得中划出相当于改制时土地处置价格的资金，其中抵扣负资产部分归企业，安置职工部分由企业改制主管部门牵头，会同市财政、劳动和社会保障部门进行监督，按照企业改制时安置职工的方案落实职工安置各项费用，剩余部分上缴财政，统筹使用。
本案涉及的土地转让竞拍履约保证金交纳的收款收据上显示的时间是：2005年12月5日。其中，所谓的“5”字有明显的改动，可辨出是由“7”改为“5”的，收据的上下复写一致。出于什么原因改动，不得而知。在本案诉讼过程中，宏源公司对本案土地使用权转让交易问题提出疑问，双方当事人均不断向政府相关部门反映情况，2008年6、7月份，焦作市国土资源局曾就涉及本案的国有土地使用权证应否撤销问题组织听证会，但至今未有结论。
法院判决：
一、被告焦作市宏源报废汽车回收有限公司于本判决生效后十日内支付原告焦作市中凯虹兴置业有限公司违约金40.9万元；
二、驳回原告刘玉珍的诉讼请求；
三、驳回原告焦作市中凯虹兴置业有限公司的其他诉讼请求。
北京资深房地产律师靳双权评析：本案系土地使用权转让合同纠纷。各方当事人争执的主要问题是合同的效力和违约问题。根据已查明的案件事实，法院针对事实争议问题作如下评述：
第一，合同的效力问题。本宗土地使用权转让经过土地交易部门公告、竞买报名、竞拍等相关程序，最终由原告刘玉珍买得。虽然出现竞买履约保证金收款收据的日期改动现象，但由于无法查清改动的原因，加之没有对竞拍程序作出处理，故对双方的土地使用权转让合同只能作有效认定。之后，双方签订了转让合同，并在此后，刘玉珍等人成立中凯公司，刘玉珍并将本宗土地转给中凯公司，且取得了国有土地使用权证，所以，本案的土地使用权转让合同，应为合法、有效合同，双方均应按约履行。
第二，违约问题。合同后签订，双方均有违约现象。一是刘玉珍未能按照约定时间付清土地款，二是宏源公司也未按约交地，但此时双方均又未对土地使用权转让问题与违约问题提出看法和要求。直到2006年6月2日，刘玉珍将最后一笔款付清后，要求宏源公司履行交地义务，宏源公司仍不履约，到2007年2月8日双方才进行书面交地手续，故最终违约方归宏源公司。
第三，关于违约金问题。违约就应当按照合同约定承担违约责任。本案双方的合同所约定的违约责任，主要是支付合同价款的违约金（日千分之五）。从法律层面讲，宏源公司应当按照约定的比例和违约天数承担违约金。虽然表面上看，违约金数额巨大，但责任在宏源公司迟迟不履行交地义务。然而，考虑当事人均有违约情况，又考虑社会的公平和交易的合理性，故法院对违约金的承担方式进行调整，确定按土地总价款的百分之十来承担，即40.9万元（409万元×10％）。
综上所述，刘玉珍与宏源公司签订的土地使用权转让合同，合法有效，法院予以确认。宏源公司辩称土地拍卖程序存在问题，从而双方签订的合同无效之理由，不能成立，法院不予采纳。由于刘玉珍和中凯公司付清土地价款后，宏源公司仍迟迟没有交付土地，故违约责任应由宏源公司承担。针对违约金的数额问题，依照我国《合同法》的相关规定，可适当调整，确定为土地总价款的百分之十。另外，对宏源公司辩称中凯公司不具备本案的诉讼主体资格问题，刘玉珍将土地及合同权利义务转让给中凯公司，而且政府土地主管部门也与中凯公司签订了国有土地出让合同并办理了国有土地使用权证，故中凯公司可以成为本案的适格主体，享有对土地及合同上的权利义务，因此，宏源公司的辩称理由不能成立。刘玉珍不再享有合同上的权利义务，其要求宏源公司支付违约金的请求。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】