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法律对于建设用地使用权设立的规定

来源:未知  作者:未知  时间:2013-04-09

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》是我国最早规定建设用地使用权设立的法规,该法在第十三条中规定,土地使用权出让可以采取协议、招标、拍卖三种方式。同时该法也规定了土地使用者在特定条件下可以无偿取得划拨土地使用权。

【律师提示】通览该行政法规,可以看出当时的国有土地使用权划拨不是国有土地使用权的出让类型,而是另外一种特殊的供地方式。

1992年11月4日,国务院颁发《关于发展房地产业若干问题的通知》,通知要求“房地产一级市场即土地使用权的出让,要在城市总体规划指导下,尽量通过招标、拍卖等方式进行,减少协议出让”。

1995年1月1日开始实行的《城市房地产管理法》第十二条规定,商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地,有条件的,必须采取拍卖、招标方式;没有条件,不能采取拍卖、招标方式的,可以采取双方协议的方式。采取双方协议方式出让土地使用叔的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。
在三种出让方式的运用上,国家对经营性用途的土地.一直倡导采取拍卖、招标方式,但该法律的规定弹性太大,实践中一直没有起到立法的根本目的。

1995年6月28日,国家土地管理局出台了《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》,对协议出让国有土地使用权的最低价格进行了规范。

1999年1月27日,国土资源部在《关于进一步推行招标拍卖出让国有土地使用权的通知》(国土资发(1999) 30号)中要求各地“要严格限制协议出让国有土地使用权的范围,除划拨土地使用权转让、国有企业改革中处置划拨土地使用权以及特殊用途等用地外,都不得协议出让国有土地使用权”。
依据国土资发(1999) 30号文件精神,连工业用地也不在协议出让范围内,但实际上该文件的出台对地方政府的出让行政行为,几乎没有任何约束力。

 2001年4月30日,国务院颁发《关于加强国有土地资产管理的通知》(国发(2001) 15号),规定:“国有建设用地供应,除涉及国家安全和保密要求外,都必须向社会公开。商业性房地产开发用地和其他土地供应计划公布后同一地块有两个以上意向用地者的都必须由市、县人民政府土地行政主管部门依法以招标、拍卖方式提供,国有土地使用权招标、拍卖必须公开进行。要严格限制协议用地范围。确实不能采用招标、拍卖方式的,方可采用协议方式。采用协议方式供地的,必须做到在地价评估基础上,集体审核确定协议价,协议结果向社会公开”。

国土资源部根据以上通知精神,分别于2002年7月1日和2003年8月1日出台了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(简称“11号令”)和《协议出让国有土地使用叔规定》。
挂牌出让国有土地使用权,是国土资源部于2002年7月正式新设立的一种出让方式。11号令确立了市场配置土地资源的制度,其核心是通过“公开、公平、公正”的市场方式确定土地使用权人,全面确立了经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度,第一次明确了经营性用地必须实行招拍挂出让,第一次对招拍挂出让的原则、范围、程序、法律责任进行了系统规定。故该规章出台后在社会上产生了强大的反响,被业界称为“第二次土地革命”。#p#分页标题#e#

2004年10月21日,国务院在《关于深化改革严格土地管理的决定》(国发(2004) 28号)中提出:“除按现行规定必须实行招标、拍卖、挂牌出让的用地外,工业用地也要创造条件逐步实行招标、拍卖、挂牌出让”。

国发(2004) 28号文件首次提出了将工业用地纳入招标、拍卖、挂牌出让范围原则。

 2006年8月31日,国务院在《关于加强土地调控有关问题的通知》(国发(2006) 31号)中规定:“工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让,其出让价格不得低于公布的最低价标准”。

2007年10月1日实施的《物权法》,以最高立法形式确定了建设用地使用权设立方式。该法第一百三十七条规定:设立建设用地使用权,可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的,应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的,应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。
《物权法》将用于建设的国有土地使用权赋予.新的法律术语即建设用地使用权,并规定为用益物权,从物权的角度确定了国有土地使用权的性质,明确了该权利义务的内容,在我国社会主义市场经济条件下具有特殊重要的意义。有学者认为,该用益物权制度的创设,对于实行社会主义市场经济的我国所具有的意义和所发挥的作用,要远远超过实行资本主义市场经济的国家。

为贯彻落实《物权法》,国土资源部对《招标拍卖挂牌:出让国有土地使用权规定》实施以来经营性土地招标拍卖挂牌出让的工作实践进行了认真调研和总结,结合《物权法》规定,对该行政规章进行了较大的修改。于2007年9月28日,国土资源部发布了《招标拍卖挂牌、出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39号),自2007年11月1日起施行。

《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》最引入瞩目的规定是对一些法律条文进行了明确的释义,尤其是对按宗地出让、按宗地签订合同、缴清宗地出让价款才能发证、不得分割发证等作出了新的规定,对防止开发商囤地、宏观调控政策的落实,起到了非常大的市场反响。

 靳双权律师,北京市东卫律师事务所房地产业务部负责人,靳律师为多家知名房地产公司提供法律顾问及教学服务;靳律师还致力于法律援助事业,如果您因生活困难,合法权益受到侵害,符合法律援助条件,靳律师愿意为您提供免费法律援助服务。联系电话:13426037149.单位:东卫律师事务所,地址:北京市朝阳门外北大街8号富华大厦D3B室。


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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】


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