建设用地使用权的设立方式
来源：未知 作者：未知 时间：2013-04-09
《土地管理法》第二条规定，国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。第五十四条规定，建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是国家机关用地和军事用地、城市基础设施用地和公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地等其他建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得。
《物权法》第一百三十七条规定，设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。
《土地管理法实施条例》第二十九条规定，国有土地有偿使用的方式包括：（一）国有土地使用权出让；（二）国有土地租赁；（三）国有土地使用权作价出资或者入股。
《中外合资经营企业法》第五条第三款规定，中国合营者的投资可包括为合营企业经营期间提供的场地使用权。即中外合资经营企业的场地使用权的设立，先以国家批准使用后再以合同方式设立，实际上是划拨与出让两种方式的混合。
据此，我国目前法律已明确的主要的建设用地使用权设立方式有出让和划拨两种方式，而租赁、作价出资或入股和中外合资的场地使用权是以上两种方式之外的有益补充。目前实际上存有五种建设用地使用权设立方式：出让、划拨、租赁、作价出资或入股和中外合资的场地使用权。
【律师提示】《物权法》第137条对建设用地使用权设立方式以“等”字做了弹性规定。结合《土地管理法实施条例》和《中外合资经营企业法》等规定，笔者以为该“等”字即包含租赁、作价出资或者入股和中外合资的场地使用权三种方式。理论界对作价出资或者八股是否是独立的设立方式存有争议，有的观点认为作价出资或者入股实际上就是协议出让，只是将应收缴的土地出让金折算成了国家持有的股权或股份而已。另外，依据《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》之规定，外商投资企业取得的成片国有土地开发和使用权，并非新的设立方式，实际上是以协议出让方式获得，只是受让主体限于中外合资经营企业或中外合作经营企业。除以上五种设立方式以外，我国实际上还存在几种其它设立国有土地使用权方式，如：依据1987年1月1日实施的《土地管理法》第十七条规定，开发国有荒山、荒地、滩涂用于农、林、牧，渔业生产的，由县级以上人民政府批准，可以确定给开发单位使用。此种以国家直接确认的国有土地使用权的设立，显然不属于《土地管理法》规定的国有土地划拨范围内。
又如，依据《确定土地所有权和使用权的若干规定》第二十七条和第二十八条规定，土地使用者经解放初期接收、沿用，或通过依法转让、继承、接受地上建筑物等方式使用固有土地的，可确定其国有土地使用权；土地公有制之前，通过购买房屋或土地及租赁土地方式使用私有的土地，土地转为国有后迄今仍继续使用的，可确定现使用者国有土地使用权，即通俗称谓的城市私房用地使用权。该建设用地使用权，是国家以承认方式直接确认了房屋所有权人的建设用地使用权。#p#分页标题#e#
再如，依据国务院的《城市规划条例》（1990年4月1日起失效）第三十一条、第三十三条规定，城镇居民需要兴建私房的，其向县级土地行政主管部门提出用地申请，由县级土地行政主管部门报县，级人民政府批准，办理征地手续．并由用地者支付补偿费和安置补助费，从而取得国有土地使用权，该国有土地使用权无使用期限。在《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》实施后，实际上已经取消了该设立方式。这种以批准城镇私有房屋用地的方式设立的建设用地使用权，在我国正式建立起国有土地使用权有偿使用制度之前，广泛存在，现在一般都归纳为划拨国有土地使用权。
以上几种国有土地使用权设立方式，多见于我国国有土地使用权有偿使用制度早期完善之初，现在已是名存实亡。
靳双权律师，北京市东卫律师事务所房地产业务部负责人，靳律师为多家知名房地产公司提供法律顾问及教学服务；靳律师还致力于法律援助事业，如果您因生活困难，合法权益受到侵害，符合法律援助条件，靳律师愿意为您提供免费法律援助服务。联系电话：13426037149.单位：东卫律师事务所，地址：北京市朝阳门外北大街8号富华大厦D3B室。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】