建设用地使用权的受让方的主体资格
来源：未知 作者：未知 时间：2013-04-09
依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三条规定，中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律规定者外，均可依照该条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。《城市房地产管理法》对土地使用者的资格条件没有作任何规定。《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第十一条更是明确规定，中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。出让人在招标拍卖挂牌出让公告中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件。这表明，依法可以出让或转让方式取得土地使用权的主体是非常宽泛的，受让方的主体并不限于必须是法人。
【律师提示】关于违法设定竞买人的资格限制条件问题。许多地方政府在建设用地使用权公开出让过程中，并没有遵循公开、公平、公正原则，尤其在发布招拍挂的出让公告时，对投标人、竞买人设置了限制性条件，如为排斥其他竞争者而设置的对竟买人（投标人）的资质‘限定、开发投资额限定、注册资本金、注册地、税务登记地和银行资信证明限定，以及政府意向等；有的更以政府纪要和部门文件等方式，为某些特定的开发商设置排他性的条款。
笔者以为，此类限制条款，大部分的原意应该是表明地方政府希望受让方具备开发建设地块的实力，而不希望建设地块被转让甚至引发烂尾楼工程。因限制条件而被排除在受让人资格在外者，与地方政府叫板，应该说是不明智的行为，因为建设用地使用权的出让只是整个房地产开发前阶段的开端，如此结怨，就算取得该地块的建设用地使用权，也必然会导致今后的房地产开发困难重重，得不偿失。不如主动放弃而去争取合作开发。
耐人寻味的是，《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第二条中规定，本规定所称招标出让国有建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用叔人的行为。何谓“特定”，何谓“不特定”，并无相关解释。结合该行政规章的第十一条“除法律、法规另有规定外”之限制规定，依笔者理解，这里的“特定”，应就是指政策或法律、行政法规对受让人资质的特别要求，如金融、电信等服务业。最典型的就是《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》规定，成片国有土地开发和使用权的受让主体只能是中外合资经营企业或中外合作经营企业。 还有个问题也值得思考。建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局等六个部委在2006年7月11日曾联合发文《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，该《意见》规定，境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应先申请设立外商投资企业，经有关部门批准并办理有关登记后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。而外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元（含1000万美元）的，注册资本金不得低于投资总额的50%。投资总额低于1000万美元的，注册资本金仍按现行规定执行。也就是说，根据该规章、外商和外国自然人是不具备直接受让建设用地使用权的，地方政府在拟定公开化出让文件时都受其约束。但该规定并非法律或法规，因此，该限制条件的合法性仍然值得商榷。#p#分页标题#e#
靳双权律师，北京市东卫律师事务所房地产业务部负责人，靳律师为多家知名房地产公司提供法律顾问及教学服务；靳律师还致力于法律援助事业，如果您因生活困难，合法权益受到侵害，符合法律援助条件，靳律师愿意为您提供免费法律援助服务。联系电话：13426037149.单位：东卫律师事务所，地址：北京市朝阳门外北大街8号富华大厦D3B室。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】