划拨土地使用权作价出资或入股
来源：未知 作者：未知 时间：2013-05-27
《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》规定，国家以土地使用权作价出资（入股），是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。土地使用权作价出资（入股）形成的国家股股权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地管理部门委托有资格的国有股权持股单位统一持有。
依据《行政许可法》第二条规定，国有土地使用权作价出资或者入股行为属于一种行政许可行为。国土资源部办公厅2004年6月30日印发的《对国有土地租赁、国有土地使用权作价出资或者入股是否为行政许可问题的复函》(国土资厅函[2004] 293号）中就认为：国务院法制办在《中华人民共和国行政许可法》有关问题解答中指出，判断一个行为是否属于行政许可，需要把握以下几点：一是行政许可是行政机关对经济和社会事务的管理行为，不包括对民事权利、民事关系的确认；二是行政许可是行政机关的外部行政管理行为；三是行政许可是行政机关对公民、法人或者其他组织的申请经审查后决定其可以从事有关活动的行为。据此，国有土地租赁、国有土地使用权作价出资或者入股以及国有土地使用权出让，均是国土资源行政主管部门根据公民、法人或者其他组织的申请经依法审查后准予其使用国有土地使用权的外部行政管理行为，属于《行政许可法》规定的行政许可事项。
【律师提示】划拨土地使用权作价出资或入股，是一种非正式或不规范化的作价入股安排，是一种权利入股。国有企业采取该方式，优点是可以在不支付巨额出让金的前提下取得土地使用权处分权，缺点是会让企业背负因划拨土地使用权作价出资或入股而带来的巨大股本，把国家土地所有人与土地使用权的使用人立于相同地位，承担可能出现的投资风险。值得注意的是，这种作价出资或入股与以出让方式获得的土地使用权的作价入股是不同的。以出让方式获得的土地使用权的作价入股，是对土地资源重新估价，使土地使用权作为资产的一部分入股。两者在合同签订、操作过程、国家所有权地位、企业所获得土地使用权权利与企业破产时土地使用权处理方式等方面均存在差别。 实务中，依据国土资源部办公厅印发的《企业改制土地资产处置审批意见（试行）》和《土地估价报告备案办法（试行）》规定，划拨土地使用权作价出资或者人股申请与审批步骤，具体内容如下：
（一）适用范围
根据国家产业政策，须由国家控股的关系国计民生、国民经济命脉的关键领域和基础性行业企业或大型骨干企业，改造或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建企业集团的，涉及的划拨土地使用权经省级以上人民政府土地管理部门批准，可以采取国家以土地使用权作价出资（入股）方式处置。
（二）审批权限划分
1.经国务院批准改制且符合以国家作价出资（入股）或授权经营方式配置土地条件的企业，其土地资产处置方案报部审批。经国务院批准改制具体包括以下两类：(1)国务院直接批准、国务院会议纪要确定或国务院领导批准改制组建股份有限公司、有限责任公司的；(2)国务院直接批准、国务院会议纪要确定或国务院领导批准改制组建境外上市企业的。#p#分页标题#e#
2．无论哪类企业，若改制涉及的土地已经实行有偿使用或需要转为出让或承租土地的，直接到土地所在地市、县土地行政主管部门申请办理变更登记或有偿用地手续。
3．国务院有关部门、企业集团或地方人民政府批准改制且符合国家作价出资（入股）或授权经营方式配置土地的企业，其土地资产处置方案报土地所在地韵省级土地行政主管部门审批。为方便与有关部门衔接，同一企业涉及在两个以上省（自治区、直辖市）审批土地资产处置的，企业根据需要，可持有关省（区、市）的处置批准文件到我部转办统一的公函。
如果同一企业改制涉及的划拨土地，部分采用出让或租赁方式处置、部分采用国家作价出资(入股)或授权经营方式处置、部分土地采用保留划拨方式处置等多种处置方式并存的，土地资产处置总体方案一并拟订，按照国家作价出资（入股）或授权经营方式处置的审批权限报有批准权的土地行政主管部门一并核准，具体处置方案则按各种处置方式的审批权限分别在市县或省级以上土地行政主管部门办理。
（三）报批程序
1．改制企业根据省级以上人民政府关于授权经营或国家控股公司试点的批准文件，拟定土地资产处置总体方案，向省或国务院土地行政主管部门申请核准；
2．土地资产处置总体方案经核准后，企业应自主委托具备相应土地评估资质的机构进行评估，并依据土地状况和估价结果，拟定土地资产处置的具体方案；
【律师提示】依据《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法》规定，企业改制时，可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益，计入企业资产。企业依法取得的划拨土地设定抵押权时，划拨土地使用权价格可作为使用者的权益，计入抵押标的；抵押权实现时，土地使用权可转为出让土地使用权，在扣缴土地使用权出让金后，抵押权人可优先受偿。划拨土地经批准可以转让，划拨土地使用权价格部分可计为转让方的合法收益，转让后的用途不符合法定划拨用地范围的，受让方应当申办有偿用地手续。划拨土地需要转为有偿使用土地的，应按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金，并以此计算租金或增加国家资本金、国家股本金。
3.企业向市、县土地行政主管部门申请初审，市、县土地行政主管部门对土地产权状况、地价水平进行初步审查并出具意见，并附土地估价结果初审表；
4.企业持改制方案、土地估价报告、土地资产处置具体方案和初审意见，到有批准权的土地行政主管部门办理土地估价报告备案和土地资产处置审批；
5.企业持处置批准文件在财政部门办理国有资本金转增手续后，到土地所在的市、县土地行政主管部门办理土地变更登记。
（四）总体方案核准办理要求 申报所需报件：
1．土地资产处置总体方案核准申请文件；
2．改制批准文件；
3．批准实行授权经营或国家控股公司试点企业的文件；
4．改制企业土地资产处置总体方案（涉及土地的基本类型、宗地、面积概略数及相应的处置方式等）； 5．企业改制方案。主要审查内容：(1)报文资格；(2)采取授权经营或国家作价出资（入股）方式配置土地的资格；（3)企业改制所涉及土地基本类型及各类土地对应的处置方式。#p#分页标题#e#
（五）具体处置方案审批要求
申报所需报件：
1．土地估价报告备案和土地资产处置审批的申请文件（含土地估价报告备案表）
2．土地资产处置具体方案；
3．土地估价报告和土地估价技术报告；
4．土地资产处置总体方案核准文件；
5．市、县土地行政主管部门对土地权属和地价水平的初审意见（含土地估价结果初审表）。主要审查内容：
(1)土地处置方式；(2)土地权属状况；(3)地价水平等。
【律师提示】1994年9月15日，国家土地管理局在对《青海省土地管理局关于国有土地管理工作中几个具体问题的请示批复》（国土[1994]66号）曾提出：，无论是以划拨土地使用权直接作价入股进入股份制企业，还是办理手续后再将土地使用权作价入股，均须将土地资产评估价值计入企业总资产值中，在考虑企业经营状况、土地资产占全部资产的比例及股票议价倍数等情况的条件下，按我局[1993]国土[籍]字第167号文的有关规定，将该土地资产折为一定数量的股本金。
（六）土地估价报告备案
土地估价报告备案的范围包括企业改制涉及的土地估价报告和土地评估机构完成的土地估价项目业绩清单。
企业改制涉及的土地估价报告按以下要求报土地行政主管部门备案：企业改制涉及的土地采用国家作价出资（入股）、授权经营方式处置的，改制企业在省级以上土地行政主管部门申请办理土地资产处置时，土地估价报告同时在省级以上土地行政主管部门备案；同一企业涉及在两个以上省（自治区、直辖市）审批土地资产处置的，所涉及宗地的土地估价报告与土地资产处置审批分别到宗地所在省（区、市）备案。
土地估价项目业绩清单按以下要求报土地行政主管部门备案：
(1)在国土资源部备案的土地评估机构，其土地估价报告项目业绩清单报国土资源部备案，同时抄报机构所在地省级土地行政主管部门。
(2)在省级土地行政主管部门备案的土地评估机构，其土地估价项目业绩清单报省级土地行政主管部门备案
【律师提示】企业改制需要进行土地估价的，由企业自主选择土地估价机构进行评估。土地行政主管部门不再对土地估价结果进行确认。企业改制上报的土地估价报告，只要格式规范、要件齐备，土地行政主管部门将直接给予备案。
划拨土地使用权作价出资或者入股后，的经营者，在该土地使用权的使用年期内可依法转让、作价出资、租赁或抵押，但改变用途应补缴不同用途的土地出让金差价。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】