因使用权届满而终止与收回建设用地使用权的情形
来源：未知 作者：未知 时间：2013-09-04
建设用地使用权的收回分四种类型：一是建设用地使用权届满，如果是住宅建设用地使用权，则自动续期。如果是非住宅建设用地使用权，则土地使用者需要继续使用土地的，应当申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，建设用地使用权由国家无偿收回；二是政府因公共利益需要，依法提前收回建设用地使用权并予以建设用地使用权人一定的经济补偿，实践中主要表现为城市房屋的拆迁；三是政府依法无偿强制收回，主要为建设用地使用权人未按期缴纳土地出让金或闲置土地两年以上；四是建设用地使用权人以牟利为目的非法买卖土地使用权而被政府依法收回。
建设用地使用权届满的情形有：
依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十九条、第四十条、第四十一条规定，《城市房地产管理法》（2007年修订）第二十条、第二十一条、第二十二条规定以及《物权法》第一百四十九条的规定，我国目前对建设用地使用权届满时的续期处理分两种情况：
一、住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
【律师提示】学理解释认为，该规定的目的是通过续期延长地上房屋及其他不动产所有权人的使用期限，以便在将来收回该住宅建设用地使用权时，地上房屋及其他不动产已不具有使用价值。因此，对住宅建设用地使用权期间届满的，不涉及地上房屋及其他不动产的归属问题。
但笔者以为实际上该担心恰恰相反。因为依照2005年7月1日正式实施的国家标准《民用建筑设计通则》规定，民用建筑的设计使用年限为50年，远远低于住宅建设用地使用权的70年使用年限。故在建设用地使用权还未届满之前，地上建筑物的使用年限就已到期，如无意外，地上建筑物就成了危房，都会被拆除重新建造或翻建。如此循环，显然达不到“收回该住宅建设用地使用权时，地上房屋及其他不动产已不具有使用价值”之目的。
【律师提示】学理解释认为，如果建设用地使用权人到期明确表示放弃该权利，法律应并不对其处分权利的行为进行干预。而对于自动续期是否需要重新签订土地出让合同并交纳土地出让金，《物权法》没有具体规定，从《物权法》立法的本意考虑，该问题是留待以后专题研究再行决定，而不是按现行法律规定处理。 值得一提的是，《物权法》规定的住宅建设用地使用权届满自动续期的规定，并没有明确自动续期的时限与原合同约定的期限相等。从《物权法》规定的土地与建筑物权利保持一致使用的原则推测，将来很有可能，国家会通过立法方式对该问题进行限制，规定可以自动续期的住宅建设用地使用权期限等于地上建筑物剩余的使用年限。
二、非住宅建设用地使用权期间届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金，并办理登记。土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，建设用地使用权由国家无偿收回。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，如果没有申请续期或续期申，请未获得批准，建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。#p#分页标题#e#
【律师提示】对于非住宅建设用地使用权届满续期成功的土地出让金的支付标准，是按签订出让合同时的标准确定，还是按原合同约定的标准确定，目前法律及行政法规并无明确规定，实践中存在两种意见：一种意见认为通过续期，建设用地使用权实际上获得的是优先受让的权利，续期后的出让金应按续期时的价格确定。另一种意见认为，由于续期是变更原合同约定的使用期限，是以延长原合同所设立的权利为基础进行的，因此，按原合同约定的标准支付所延长的使用期限内的出让金更为合理。
笔者以为，从政府角度出发，显然会采纳第一种意见，而且非住宅建设用地使用权是以商业利润最大化为、目的，一在每年的土地出让金逐步升高的情况下，如果只按原出让合同约定的标准确定，这部分巨大的土地出让金之差额就成了投资人的利润。目前一些地方政府对年限已到期的非住宅建设用地使用权续期，都以申请续期当年的同地段同期土地出让金标准为计算依据。
另外，1990年12月20日，国家土地管理局在关于对《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》有关问题的答复中，曾提到：“根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十条、第四十一条规定，……。土地使用权期满，土地使用者需要续期的，可以申请续期；经批准续期的，按规定重新签订土地使用权出让合同，支付出让金，并办理登记，其原地上的建筑物、其他附着物的产权在续期使用期间可以不变，由出让合同约定”。从中也可以窥测到政府其实是倾向于第一种意见的。
靳双权律师，北京市东卫律师事务所房地产业务部负责人，靳律师为多家知名房地产公司提供法律顾问及教学服务；靳律师还致力于法律援助事业，如果您因生活困难，合法权益受到侵害，符合法律援助条件，靳律师愿意为您提供免费法律援助服务。联系电话：13426037149.单位：东卫律师事务所，地址：北京市朝阳门外北大街8号富华大厦D3B室。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】