如何以转让方式取得建设用地使用权
来源：未知 作者：未知 时间：2014-02-22
根据《土地使用权出让和转让条例》第十九条、第二十条、第二十三条、第二十五条、第二十六条规定，土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发利用土地的，土地使用权不得转让。土地使用权转让应当签订转让合同。土地使用权转让时（包括出让土地和划拨土地），其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。
土地使用权的转让按照土地使用权最初取得的方式可分为出让土地使用权的转让和划拨土地土地使用权的转让。
（一）出让土地使用权的转让
根据《城市房地产管理法》第三十八条、三十九条规定，以出让方式取得房地产开发用地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设土地。此外，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制土地权利的，不得进行转让。根据《城市房地产管理法》第四十三条、《土地使用权出让和转让暂行条例》第二十二条，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。
在实践中，房地产开发企业需特别关注的是土地使用权的转让可采用协议、招标和拍卖的方式进行，但是国有企业拥有的土地根据法律规定必须是采用招标、拍卖、挂牌等公开竞价方式。
（二）划拨土地使用权的转让
根据《城市房地产管理法》四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当报有批准权的人民政府审批，有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
在实践中，以划拨方式取得的土地使用权转让时，无论是否需办理土地使用权出让手续，都必须以招标拍卖挂牌等公开竞价的方式进行。
此外，实践中，房地产开发企业取得建设用地使用权还可以间接通过收购项目公司、或与其他企业合作新设项目公司或与其他企业联营开发的方式进行。但是，未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发利用土地的，土地使用权不得转让。
如：某房地产公司与某国土部门签订了《国有土地使用权出让合同》，以3000多万元的价格取得国有土地一块。三个月以后，该房地产公司在未经任何开发的情况下，又以5000多万元的价格将土地使用权转让给另一家公司。后国土部门确认，因该土地转让时未完成开发投资总额的25%以上，因而转让无效。#p#分页标题#e#
靳双权律师，北京市东卫律师事务所房地产业务部负责人，靳律师为多家知名房地产公司提供法律顾问及教学服务；靳律师还致力于法律援助事业，如果您因生活困难，合法权益受到侵害，符合法律援助条件，靳律师愿意为您提供免费法律援助服务。联系电话：13426037149.单位：东卫律师事务所，地址：北京市朝阳门外北大街8号富华大厦D3B室。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】