房产律师解析国有土地使用权终止

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     【案情介绍】
       陈甲与原青浦县人民政府对位于原江苏省青浦县朱家角镇西井街漕港滩19号的老宅发生争议，争议缘由主要是陈甲不服上海市人民政府所作出的具体行政行为。1955年6月经原江苏省青埔县人民委员会确认争议地产权人为陈乙（陈甲的叔叔），面积为三分一厘，陈乙曾在该土地上建造了七间房屋。第三人穆某经陈乙同意，在陈乙房屋的西北面建造了三间草房。陈乙生前未结婚，陈甲是陈乙的侄子。1978年陈乙的房屋倒塌后，陈乙及陈甲均未再行建造，也未申请办理有关手续。陈乙于1983年7月去世。穆某于1985年对倒塌的房屋（原属于陈乙）进行了翻建，并于1990年3月份取得房屋所有权证。1992年10月底穆某向原青浦县人民政府提出该宗土地的登记申请，原青浦县人民政府经审核后于1993年1月向穆某核发了《国有土地使用证》(青国用字(1992)第428号），宗地面积为225平方米。陈甲知道上述行政行为后，于2001年9月向上海市人民政府提出行政复议。上海市人民政府于2002年1月25号作出沪府复决字(2002)第4号行政复议决定：维持被申请人青浦区人民政府颁发青国用字(1992)第428号《国有土地使用证》的具体行政行为。申请人不服，在2002年1月30日收到行政复议决定后于2002年2月7日向法院提起行政诉讼。
 
     【对本案处理的不同意见】
       针对本案涉及到的国有土地使用权终止问题，有以下两种不同观点：
 第一种观点，认为土地的使用权因为陈乙没有实际使用而自动丧失，穆某有权取得该土地的使用权，本案中人民政府所作出的具体行政行为合法有效。
 第二种观点，认为国有土地使用权并不因当事人未实际使用而丧失，此案件中争议土地的使用权应归原告所有。
 
     【法院判决结果】
     一审判决的主要内容如下：根据《中华人民共和国土地管理法》第11条第3款的规定，本案被告具备对单位和个人核发《国有土地使用证》的行政权。本案的争议土地原由陈乙享有，但陈乙在本宗土地上建造的房屋于1978年倒塌后，其未重新建造房屋，也未办理有关申请手续。根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》第29条的规定：“因原房屋拆除、改建或自然坍塌等原因，已经变更了实际土地使用者的，经依法审核批准，可将国有土地使用权确定给实际土地使用者；空地及房屋坍塌或拆除后两年以上仍未恢复使用的土地，由当地县级以上人民政府收回国有土地使用权。”陈乙的原所使用的土地，在房屋倒坍后已超过两年未恢复使用，应由当地县级政府收回。事实上，该争议土地的实际使用者已经发生了变更，被告根据城市房屋的产权与该房屋占用地的使用权权利主体应相一致的原则，并依据第三人的申请及有关法律规定，核发给第三人《国有土地使用证》是符合法律、法规的有关规定的。原告陈甲以自己是陈乙的侄子应依法继承本宗土地的使用权，被告未经其同意将《国有土地使用证》核发给第三人已侵犯其合法权益为由，要求撤销具体行政行为的诉讼请求无事实和法律依据，故原告的诉讼请求依法应予以驳回二审法院经审理后认为，被上诉人上海市青浦区人民政府在本行政区域内具有核发《国家土地使用证》的主体资格。
   
      本案争议土地，原由陈乙使用，穆某向陈乙租用一部分土地，1978年前后，陈乙在该土地上所有的房屋成为危房后，由政府帮助，对其安排了公房，但未重新建造房屋，陈乙过世后，上诉人未向穆某收取土地租用费用，未向有关部门申请办理登记，故上诉人实际上已经不使用该土地，放弃了该土地的使用权。被上诉人认定争议土地实际使用者已变更为取得《房屋所有权证》的穆某，故上诉人的上诉请求及理由，缺乏事实证据和法律依据，依法不予以支持。
 
     【本案评析】
      本案争议的焦点是：在土地的原使用权人（陈乙）未恢复使用土地的情况下，在争议土地上进行了房屋翻建的第三人是否可以取得争议土地的使用权。根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》(1995年修订)第29条的规定：“因原房屋拆除、改建或自然坍塌等原因，已经变更了实际土地使用者的，经依法审核批准，可将国有土地使用权确定给实际土地使用者；空地及房屋坍塌或拆除后两年以上仍未恢复使用的土地，由当地县级以上人民政府收回国有土地使用权。”该争议地的原使用者陈乙在房屋倒坍（1978年）后已经超过两年未对该争议地恢复使用，而后由第三人于1985年对该争议地进行了房屋翻建，并且于1990年3月份取得房屋所有权证，于1992年取得《国有土地使用证》(青国用字(1992)第428号），当地政府对该争议地的确权处理符合《确定土地所有权和使用权的若干规定》。


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