按揭合同中的各类关系分析

       国内的一手房买卖中的按揭合同是购房人、银行和开发商三方签订的合同，该合同通常被称为抵押贷款合同，这种称呼实际上是不准确的。
       首先，抵押贷款合同只包含抵押担保和贷款两种民事关系，而按揭合同通常包含了三种民事关系:购房人和银行之间的贷款关系，购房人和银行之间的质押/抵押关系，开发商和银行之间的保证关系。
       其次，根据《担保法》规定，抵押物必须是现存的特定物，抵押必须办理抵押登记，因此，按揭合同中的第二种民事关系并不确定为抵押关系。
       当一手房买卖发生在预售阶段时，该民事关系开始表现为合同权利质押关系，购房人取得房屋产权并就该产权办理抵押登记之后，该民事关系又转化为抵押关系;只有在一手房买卖发生在初始登记之后时，该民事关系才直接表现为抵押关系。
      《物权法》实施后，根据该法第一百八十条第五项规定，债务人或者第三人有权处分的正在建造的建筑物可以抵押。但是根据该规定，有权抵押正在建造的建筑物的只能是该建筑物的建设者，而不是与建设者签订合同的买受人。
       因此，按揭合同中购房人和银行之间的关系在《物权法》实施后仍然不是抵押关系。更何况，抵押担保合同关系不需要开发商介人，而按揭合同关系中必须包含开发商和银行之间的保证关系(除非一手买卖发生时，购房人已经取得房屋的产权。而在那种情况下，购房人与银行之间的合同并非典型意义上的按揭合同)，这就是国内的按揭合同的独特之处。因此，我们认为按揭合同关系是购房人和银行之间的贷款关系，购房人和银行之间的质押/抵押关系，以及开发商和银行之间的保证关系三种关系的总和。


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