什么是按揭合同中开发商的保证责任？

       银行在为预售商品房提供按揭贷款服务时，不仅要求购房者和开发商办理《商品房买卖合同)按揭备案登记手续，而且还要求开发商承担保证责任。当购房人不按时履行还本付息的合同义务时，开发商须对购房人的义务承担连带责任，该保证责任于抵押房屋的产权证办至购房人名下之后终止。
      不同银行的按揭格式合同对开发商保证责任的终止条件的规定略有不同，但大致来讲有这样几种:“如甲方(购房人)不按时履行还本付息义务，开发商须在担保期内(即房产证未办妥期间)先行代为履行甲方还本付息义务后，甲方(购房人)同意乙方(银行)将抵押房产之处分权转让给开发商”;“抵押房屋办妥《房地产权证)并交付给银行时，开发商的保证责任终止”。
      这些条款表达出两层意思，第一，开发商的保证责任终止于抵押房屋办妥《房地产权证》之时(或抵押房屋《房地产权证》办妥并交付给银行之时);第二，开发商的保证责任有一个存续期限，该期限的届满之日与抵押房屋(房地产权证)办妥之日有关。由于条款中规定的保证责任期限与保证人保证责任的免除有关，因此，人们很容易将该保证责任期限与《担保法》及《担保法司法解释》中规定的保证期间相混淆，事实上，这是完全不同的两个法律概念。    我们先来看看《担保法》中的保证期间的法律含义。《担保法》第二十五条第一款和第二款分别规定:“一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。”“在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未对债务人提起诉讼或者申请仲裁的，保证人免除保证责任;债权人已提起诉讼或者申请仲裁的，保证期间适用诉讼时效中断的规定。”
      第二十六条的第一款和第二款则规定:“连带保证责任的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。”“在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”
      可见，保证期间规定的是债权人对保证人行使诉权的期限，在该期限内，债权人未及时行使诉权的，其权利消灭。至于债权人此时对保证人是否有真实、可诉之债，则在所不论。(担保法司法解释)第三十一条还规定“保证期间不因任何事由发生中断、中止、延长的法律后果。”这些条款的内容都说明保证期间是债权人诉权的除斥期，是一个确定不变的期限。当保证合同对保证期间无约定，或者约定的保证期间早于或等一于主债务履行期限时，根据《担保法》第二十五条及《担保法司法解释》第三十二条的规定，保证期间为六个月。
      当保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清时为止等类似内容的，则根据《担保法司法解释》第三十一二条的规定，视为约定不明，保证期间为主债务履行期届满之日起二年。
      现行的按揭合同格式版本中所规定的保证期限虽然也是保证人免除保证责任的期限，但该免除原因并非债权人行使诉权的除斥期届满，而是因为保证人的保证责任于该保证期限到来之时消灭，保证人与债权人之间的保证之债于此时终止。其次，该保证期限的起算时间不是主债务履行期届满之日，而是保证合同生效之日。再次，该保证期限并非确定不变的期限，其长短视《房地产证》的办理情况而定。因此，银行格式合同中的保证期限(开发商办妥抵押房产的《房地产证》之日或开发商办妥抵押房产的《房地产证》并交付给银行之日)与《担保法》规定的保证期间并非同一概念，该保证期限与其说是保证责任终止期限，不如说是保证责任终止条件。
      仔细审阅银行格式合同，我们发现，其中并无保证期间的约定。合同中有关开发商的保证责任终止于抵押房屋办妥《房地产权证》之时(或抵押房屋《房地产权证》办妥并交付给银行之时)的约定，属于(担保法司法解释》第三十二条规定的视为约定不明的情形，因此该格式合同的保证期间为主债务履行期届满之日起二年。但是，当开发商已经按照按揭合同的约定办妥《房地产证》，甚至已经将该《房地产证》交给银行时，开发商已无须承担保证责任，即便保证期间尚未届满，银行要求开发商承担保证的诉讼请求也不能得到支持。

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