别墅买卖律师谈别墅买卖纠纷案例及法院审判

案例一：
 
        一九九七年十月；李青以其与圆明园别墅公司签有购房契约，但对方未按合同约定按期交房，且房屋结构和质量均不符合约定，该房不符合居住条件为由，起诉至原审法院，要求终止双方所签合同，由圆明园别墅公司返还交付的购房款八十八万八千五百八十五元及按揭公证费三千零六十七元和修房扩建款九万七千一百三十九元，并双倍返还定金十万元。原审法院经审理后确认：在合同履行中，圆明园别墅公司不但超期交房，且房屋结构、装修质量、公共设施配备等均与合同约定存在较大差异，故其行为违约。鉴于国家银行方面的有关规定变化，现已无法给李青办理银行按揭手续，双方对缴付余款方式又无法达成一致意见，李青已无继续履行约定能力。现李青要求终止合同，本院准许。据此，原审法院于一九九八年四月作出判决：一、解除李青与北京市圆明园花园别墅有限公司签订的编号为NO．004570《北京市外销商品房预售契约》； 二、北京市圆明园花园别墅有限公司于本判决生效后三个月内返还李青购房款九十三万八千五百八十五元；如逾期未付；按银行同期固定资产贷款利率支付自一九九七年十月二十六日起至款项付清时上的利息；李青在北京市圆明园花园别墅公司付清其购房款及利息后十日内将圆明园花园别墅公司M116一5―A公寓腾退予北京市圆明园花园别墅有限公司。三、北京市圆明园花园别墅有限公司补偿李青修房扩建款九万七千一百三十九元，于本判决生效后三个月内付清。四、驳回李青其他诉讼请求。判决后，圆明园别墅公司不服，以原判认定事实和适用法律错误为由上诉至本院，要求继续履行合同。李青同意原判。
 
律师点评：
 
        李青与圆明园别墅公司签订的外销商品房预售契约，系双方自愿且符合法律规定。该协议合法有效，双方均应按约定内容自觉履行。由于国家银行的有关规定发生了变化，李青不能通过银行按揭交付购房余款，致合同不能按约履行。但李青已交付了部分购房款。且实际占用了该房屋，故双方应继续履行会同为宜、现圆明园别墅公司表示李青可在七年内交清剩余购房款，对此，应予准许。在逾期交房及房屋门、窗等问题上，圆明园别墅公司自愿赔偿李青一定的经济损失，本院亦不持异议。该款可折抵李青应交付的购房款。李青称房屋不符合居住条件，并要求终止双方所签合同，不予支持。
 
案例二：
 
        林先生和张女士签订了一份售房协议书，约定张女士以170万元将一幢连体别墅转卖给林先生，林先生在合同签订后，预付张女士20万元作定金等条款。同日，双方还签订售房协议副本，约定系争房屋内的窗帘、空调等设施的所有权。合同签订后，林先生当即支付了20万元定金。
 
        林先生发现购买的别墅房屋有质量问题，又得知此幢别墅没有产房证，不能办理过户手续后，林先生懊悔不已。反复思量后，他选择向法院起诉，要求解除与张女士签订的售房协议书，并要求张女士返还20万元定金。诉讼中，林先生又将要求解除与张女士签订的售房协议变更为该售房协议书无效，其余请求不变。
 
        针对林先生的诉请，张女士辩称，即使她和林先生签订的售房合同无效，造成合同无效的责任在原告，而且没有房产证的房屋并不一定不能出售。
 
        南通法院审理后查明，张女士出售的连体别墅系其2006年向案外人租的，租赁期限为70年。该租赁合同中载明系争房屋是农村别墅，无房地产权证。法院认为，张女士和林先生的售房协议书违反了法律法规规定，该售房协议书应确认无效。合同无效后，因该合同取得的财产应予返还。遂作出上述判决。