别墅房产纠纷律师解析两则别墅买卖案例

案例一：
 
       陈先生从刘女士手里购买北京市丰台区帝京花园别墅一套，该别墅系刘女士从北京招商城房地产开发有限公司购买，该别墅至今未办理房屋所有权登记手续。2011年8月，刘女士将陈先生起诉至北京市丰台区人民法院，请求依法解除双方签订的购买北京市丰台区帝景花园C20号房屋买卖合同。理由是，该房屋无法办理所有权登记。刘女士起诉至法院后，陈先生委托靳双权律师作为代理人，出庭参与诉讼。
 
       靳双权律师经过对本案事实详细的分析，和对相关证据的认真审查，认为，北京市丰台区帝京花园房屋买卖合同应当继续履行，不应当解除。理由为：首先，双方虽然没有签订正式的房屋买卖合同，但是双方签订的执行协议已经具备买卖合同的主要条款，陈先生也按约定支付首付款，并实际占有房屋。其次，北京市丰台区帝京花园房屋开发商出售手续合法，属于合法销售，刘女士也是合法购买。再次，该房产不能办理过户的原因系由于开发商将房屋抵押给银行，该抵押权至今未注销，北京招商城房地产开发有限公司现已实际不存在，如果该抵押权注销，那么该房产是可以办理房产证。最后，刘女士明确表明决绝协助陈先生办理过户登记，该行为属于明显违约，对于违约方，没有权利要求解除合同，且刘女士不能以放弃履行义务为理由要求解除合同。综上几个焦点，靳双权律师的观点最终被一审法院和二审法院采纳，驳回了刘女士的诉讼请求，代理该案获得胜诉。目前该房屋所有权证正在通过法律程序办理过程之中。
 
案例二：
 
       2010年11月20日，王先生与刘先生、房产中介签订房地产买卖居间协议，约定王先生购买刘先生的一幢别墅，房价款为1235万元。次日，王先生支付定金50万元。次年1月20日，王先生与刘先生之父签订协议书一份，双方协商补交定金50万元，定金合计100万元，签订买卖合同日不变。同日，王先生又支付定金50万元，刘先生之父出具收条。签署上述协议书及收条时，刘先生之父没有出具其儿子的委托书。去年3月7日，王先生与刘先生之父在房产中介签约室再次协商购房事宜，因刘先生未到场无法签订买卖合同，双方发生争执，王先生于是报警。买卖不成，谁该负违约责任？双方协商未果，于是对簿公堂。王先生诉称，刘先生两次不到场，以实际行动表明他不愿意再继续履行协议，故自己于去年3月31日书面通知刘先生和中介解除三方之间的居间协议，并要求刘先生按居间协议双倍返还定金。他要求法院确认三方签署的房地产买卖居间协议已解除，并判令刘先生双倍返还定金200万元。被告刘先生则辩称，是王先生在协议约定期间一再违约，拒不与他签订合同，王先生之所以追加定金到100万元，是想以购买房屋为由获取双倍定金，王先生主观上根本没有购房的意思表示，因王先生的行为致使房屋市价下跌，造成自己严重损失，故反诉要求法院认定王先生违约。 　　
 
       法院审理后认为，双方对签订的房地产买卖居间协议一致认可解除，于法无悖，予以同意。根据查明的事实，王先生与刘先生父亲签订的补充协议经刘先生追认属有效。在约定签订买卖合同过程中，刘先生两次未到场，其父亲到场也未出具刘先生的授权委托书等材料，导致买卖合同无法签订，刘先生的行为违反了相关约定，视为违约，应承担双倍返还定金的违约责任。此案系争房屋是价值千万元的别墅，其实类似纠纷在一般的房屋买卖中也时常发生。买卖方违约导致合同无法履行，则违约方应承担相应责任。