房屋拆迁前未办理产权登记，买受人如何获得拆迁补偿？

案情简介   
        2003年10月24日，原告秦某到某地税局工作。因住房紧张，一时无法安排居住，原告秦一家只得暂寄住于亲戚家，但亲戚家住房也并不宽敞，于是原告秦托人四处找房，买或租均可。   
        2004年3月12日，原告秦得知被告刘某在本市有两处房屋，其中一处2间平房要出卖。经找中间人与被告刘某协商，原告与被告就房屋买卖达成一致意见后，双方于3月20日订立了书面房屋买卖合同。合同约定:被告自愿将其自有的2间平房以5万元的价格卖给原告，原告在合同订立后5日内一次性付清房价款，付款后房屋即归原告居住。3月24日，原告将5万元房价款交给被告刘，被告同时将房屋交由原告使用。4月巧日，原告和被告持房产执照、房屋买卖合同、身份证明等到房管部门办理过户手续，房管部门因工作繁忙，当天未予办理。于是原告和被告商定，以后再补过户手续。5月10日，原告一家将户口迁人北京，在以后一年多的时间内，原告多次要求被告同去办理过户手续，但被告均以种种理由拒绝办理过户手续。   
        2005年2月12日，北京市天明房地产公司取得拆迁许可证，对原告居住一带区域进行危房拆迁改造。此时，被告多次到北京市天明房地产公司重申此房的产权属于自己，并将房屋的产权登记本给开发公司查看，并说家中上有老人，孩子也已长大，住房有困难，要求房地产公司拆除该房屋后，应该给自己另行安排住房。北京市天明房地产公司经对被告所述情况进行核实后认为，原告和被告的房屋买卖行为不合法，因此，原告的权益不受保护，要求原告在房屋拆迁前，自行另找住房搬家。原告多次找到房地产公司说明情况，要求给其安排住房，但房地产公司坚持认为其做法没错，对原告之要求不予理会。   
       原告认为，自己与被告在2004年3月20日签订了房屋买卖合同，但由于被告以种种理由拒绝前往房地产管理部门办理过户手续，导致房屋无法过户到自己名下。但自己已经根据双方签订的房屋买卖合同的约定支付了全部购房款，而且自己已经在此房屋内居住了两年之久。故房屋的所有权应当属于自己所有。因此，拆迁人应当认定自己为被拆迁人，应给予自己安置补偿。   
       鉴于此，原告多次与被告和北京市天明房地产公司进行协商，但未取得协商结果，无奈之下，原告于2005年4月15日以被告和北京市天明房地产公司为被告依法向人民法院提起诉讼，请求法院依法确认房屋的所有权属于自己所有，房地产开发公司应当给予自己补偿安置。   
       被告认为，自己与原告虽签订了房屋买卖合同，但是由于自己后来又不想再出卖而仅是让原告居住，故双方没有到房屋管理机关办理房产过户手续，根据 《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定，买卖房屋应当到房屋管理机关办理过户手续。因此，自己与原告没有办理房屋过户手续，可见房屋买卖合同一直没有生效，自己仍是房屋所有权人，故在该房屋被拆迁时，自己是被拆迁人，应该得到补偿和安置。   
       被告北京市天明房地产公司认为 ，《城市房屋拆迁管理条例》第4条第3款规定:“本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。”本公司在进行拆迁改造工作中，被告向本公司提供了房屋产权证，经本公司查明，可以证实此房屋的产权属于被告。但原告认为房屋的产权属于自己，但未向本公司提供有关产权证明。更何况，原告自称已经购买房屋，但其购买的房屋未办理产权过户登记。根据现行房地产相关的法律法规规定，房屋买卖应当办理过户手续。因此，在本案中，房屋的产权应当属于被告所有。故本公司确认被告为被拆迁人，符合《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定。综上，原告秦冰将本公司列为被告，并要求本公司给予补偿安置是没有法律事实和依据的，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。   
法院判决   
        北京市丰台区人民法院经审理认为，原、被告双方之间签订的房屋买卖合同，由于没有到房管机关办理过户手续，因此，双方之间的房屋买卖合同并未生效，房屋的产权仍属于被告所有。故原告和被告之间形成事实上的房屋租赁关系，故法院根据相关的法律、法规之规定，判决原告与被告之间的房屋买卖合同无效;被告从原告购房款中扣除6000元作为租金，剩余4. 4万元还给原告，房地产开发公司在房屋拆迁前对该房屋的实际使用人按有关规定安置周转房。     
争议焦点   
        房屋买卖行为未办理产权登记，在房屋拆迁补偿安置过程中，买受人的权益应当如何保护?     
律师点评：   
        在本案中，是由于房屋买卖合同没有办理过户手续而在拆迁中引起的诉讼纠纷，因此，本案涉及到对被拆迁人的确认及对房屋所有人的补偿、房屋使用人的安置等问题。首先确认谁是将被拆除房屋的所有人或者使用人，才能正确处理好拆迁中的补偿和安置问题。可见，本案法院在处理此案时，从客观事实上进行确认，最后做出了合法、合理的判决。   
       房屋买卖合同是要式法律行为，应按照法律规定履行买卖手续。根据 《城市房屋拆迁管理条例》第9条第1款规定:“买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证和身份证明，买方须持购买房屋证明信和身份证明，到房屋所在地房管机关办理手续。”同条第2款规定:“任何单位或个人都不得私买私卖城市私有房屋。”第6条规定:“房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。”因此，在本案中，原告和被告买卖房屋时，未按上述第9条的规定到房管部门办理房屋买卖手续，事后，虽然双方到房管部门办理房屋所有权转移手续，但也尚未登记过户，房屋产权未依法转移。因而，原告和被告的房屋买卖行为违反上述有关规定。根据《民法通则》的有关规定，民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，在本案中，造成房屋买卖不产生法律效力的主要责任应由被告刘海文承担，原告秦冰也有一定的责任。依据本案事实，扣除部分租金后，被告应将房款退还给原告。所以，法院对此所做的判决是正确的。   
        在本案中，被告所出卖的房屋系私有房产。如前所述，被告与原告的房屋买卖行为不产生法律效力，因而讼争房产的产权仍归被告所有。根据 《城市房屋拆迁管理条例》第4条规定，被拆迁人是指被拆除房屋的所有人。据此，北京市天明房地产公司应对被拆迁房屋的产权人被告进行补偿。拆迁补偿实行产权调换、货币补偿，或者产权调换和作价补偿相结合的形式，具体采用哪种方法应征求被拆迁房屋产权人的意见，实践中一般多采用货币补偿的形式。    综上所述，在本案中，原告与被告签订的房屋买卖合同虽然没有生效，但原告一直是该房屋的使用人，原告与被告之间存在事实上的房屋租赁关系。根据规定，拆迁人应对被拆迁房屋使用人安置的规定，房地产公司也应对原告一家进行安置。

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