房地产投资风险与注意事项

    相比股票市场投资，房地产投资风险小，但房地产投资市场是有风险的；同时房地产投资回收周期长。因此投贷者要正确评估自己的投资承受能力，切记不要在市场形势好时盲目投资，市场形势不好时超出自己的投资承受能力。不管市场行情好不好，投资机会如何，房屋是否出售还得结合家庭的实际状况，才能作出最适合的决定。如果家里有孩子，遇到好的市场行情或好的投资机会，且还在上小学、初中，不必急着用房，那么就可以将房屋出售；如果孩子已经上高中，将来毕业后需要成立新家庭，需要另外的住房，那么房产就不适合出售，可以考虑先出租，以后再留给孩子们住；如果业主的年龄大，子女的居住条件又不用考虑，就可以将房屋出租，用每月的租金来颐养天年；或者是将房屋出售，获取现金做银行储蓄，以便急需时可以方便地使用这笔房款。至于是将房屋出售还是出租，则可以根据个人的情况决定。
    1．四大风险
    (1)流动性风险房地产属于不动产，不能移动、不能运输。因此，投资房地产的资金变现性较差。另外，房地产企业从获得土地使用权到开发建设房屋，最后向客户出售或出租，需时很长，一两年至五六年不等。投资者如急需用钱，则不能像其他商品的投资一样，能迅速将商品转手变现，收回现金。所以，房地产投资者应注意资金流动性及变现性差带来的风险。
    (2)社会经济周期风险
    由于房地产建设周期较长，占用资金多，因此，投资房地产还需要承担经济周期性变动所带来的购买力下降的风险。当社会经济繁荣时，土地和房地产可保值，甚至增值；但经济萧条或通货膨胀时，社会购买力明显下降，则直接影响人们对房地产的消费。这样，投资者可能因房产闲置和无人问津而遭受损失。
    (3)政策性风险
    房地产的发展与国家相关政策息息相关。若经济繁荣，政策鼓励支持房地产业的发展，房地产价格看涨，相反则看跌。如近期央行出台的房贷新政策，购买高档房与第二套房者首付比例可能将提高至3成，这对投资者提出了较高的还贷要求。
    因此，对投资者来说，这些因素应充分考虑，若投资者不注意经济形势和宏观政策的变化，在涨价时或政策紧缩时买房，可能遭受投资跌价的损失。当然，对于自住型买家来说．这一点不必过多考虑。
    (4)信息不透明风险
    目前，房地产市场信息不对称的情况仍然存在，投资者对交易过程中的诸多细节了解不详尽，这可能对投资者造成不必要的损失。如：投资者购置一套住宅，由于房屋的上、下水管道和结构存在问题，这样的房子不管自用还是出租，都使投资者承受风险，甚至遭受损失。
    另外，房地产产品不同于一般的商品，外立面、面积、户型、建筑标准、楼层、朝向等诸多因素中的任一个不同，直接导致价值差异。这也是投资者需要注意的一个不确定因素，所以投资者在投资房地产时，应注意这类因素导致的楼价差别。#p#副标题#e#
  2．注意事项
  (1)谨防投资不计折旧误区
  实际上，家庭固定资产包括的东西相当多，除了家具、家电外，还包括房产必须有所有权和装修。我们知道，一套房屋装修的成本也是很高的，刚装修好时，样子很不错，可随着时间的流逝，房屋的装修也会变得陈f日起来。如果一套房屋的装修费用是10万元的话，每年的折旧费就是约1万元，这笔开销虽然不牵扯到现金流出，可也不是一笔小开支。同样的道理，房产本身也是要提折旧的，只不过折1日的年限长一点，通常是50年，一套50万元的产权房一年的折旧费也是1万元。对于自住房，提不提折旧似乎影响并不大，反正是自己住。但如果是投资性
房产，靠出租赚钱，情况就不同了，不提折旧会使账面的利润很高，实际的收益却很低。
    (2)根据投资前景来投资
    购买房产，是您一生中最重要的决定。但是，在您投资房地产时，您应该意识到这是出于商业的目的，因此，您不是根据自己的喜好来买，而是根据投资前景来买。您投资的目的是为了让房地产给您带来利润，许多人在投资时通常犯的错误是，他们总是购买居家型的房产或是本地的房产，以便可以随时在自己的看管之中。
    (3)租客问题需重视
    业主投资物业用于投资时，千万不可忽视房屋空置的问题。因为无论是出租还是出售，寻找承租方或买方都需要一定的时间，普通民宅一年中空置期平均茌一个月左右，公寓的空置期可能更长，一个半月到两个月左右。而二手房买卖，即使业主报价合理，房屋也要平均有两至三个月的空置期，来寻找买家。投资房产如果忽略空置期，可能算得投资回报率失真而偏高。
    住房合同增加了房产主保证向房客提供安全居住环境的责任。随时保持警觉，了解您的物业有何变化；定期检查您的物业状况，如房屋结构、水管、门窗等；参加保险，因为这是挽回经济损失的惟一途径。购买之前，请专业人士写一份房屋状况的书面报告，以避免今后房客要求维修时，您不得不支付昂贵的费用。另外，租客与房东常见的矛盾有：屋内设备的收费问题；电话的使用约定；水电交费约定；电视天线和电话线的连接；住房原有设备维护问题；租金和支付问题；抵押金的问题。#p#副标题#e#
    (4)投资办公大楼的注意事项
    由于办公大楼的销售荣枯与经济景气、国内投资与游资动向关联性极强，在投资此类产品时最好要有长期持有的观念，同时其区域的商业办公人口、商圈发展远景及产品属性，都将决定投资人日后处理这类资产时的价位好坏与投资接手热络程度。
    (5)投资店面的注意事项
    一般而言，店家的经营型态与邻近道路面宽、聚市效益和楼层高低，对店面的店租行情有直接或间接影响。其他如位于商圈的阴阳面、人潮集客效益和商圈属性，对店面投资回收都或多或少有决定性的冲击。同样地，经营业种与消费者的消费周转率对房东之店租调整接受力也有相当关联。总而言之，由于店面投资学问大；投资这类产品最好做好长期持有的资产增值观，并依个人租金收入、投资报酬率、未来商圈聚市集客发展、交通枢纽及重大公共投资处等做为评价标准，相信必可减少您的投资风险。