办理在建工程抵押登记的法律风险

 虽然我国法律允许在建工程设定抵押，但不可否认在建工程抵押，尤其是房地产开发企业在建商品房的抵押，这类抵押极易损害抵押权人和购房者的合法权益。因此，房屋登记机构应当慎重办理在建工程抵押登记手续，避免在建工程抵押登记带来的各种风险。这种风险主要体现在：
1．抵押权人的抵押权难以实现
我国《合同法》第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。同时，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中明确，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。可见，抵押权人虽然进行了在建工程抵押登记，但只要存在建设工程承包人所享有的优先受偿权，抵押权人则无法优于建设工程承包人实现抵押权。况且，建设工程承包人的优先受偿权无需进行相应登记，在设定在建工程抵押权时抵押权人无法获知，从而极易遭受损失。
2．购房者的风险
开发商开发建设的商品房主要用于销售，但是商品房在建过程中开发商将其设定抵押，很可能损害购房者的利益。一旦抵押权人主张抵押权，则购房者无法取得所购商品房的所有权，而作为普通债权人向开发商追偿由于缺少优先受偿权，债权权益也很难保障。
3．房屋登记机构在登记中的风险
房屋登记机构在在建工程抵押登记中的风险主要体现在房屋的预售过程中。首先，在建工程的抵押登记能否将已经预售的商品房作为抵押物。其次，房屋登记机关是否应当查明在建工程的商品房预售情况以及如何查明。根据《城市房地产管理法》规定：商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。最后，商品房预售过程中，买受人很可能同样在预售房屋上设定抵押权，就会出现预售商品房的抵押与在建工程的抵押重复设定的问题，为此，房屋登记机关同样需要承担相应的审查工作和法律风险。