不动产登记是否会影响合同效力

关于不动产物权登记对不动产物权变动的效力，国外主要有两种立法体例：一种是登记生效主义；另一种是登记对抗主义。我国民法界多采用登记生效主义立法体例。我国的《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《担保法》以及最高人民法院的有关司法解释也采用这种体例。《物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律登记规定。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”第九条第一款规定：“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”对不动产物权登记生效的原则，《物权法》第十五条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭的不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理登记的，不影响合同的效力”的规定又予以了体现，这有利于保持我国法律的连续性。
《物权法》第九条第一款规定的“法律另有规定的除外”，主要包括三个方面的内容：一是《物权法》第九条第二款规定的依法属于国家所有的自然资源可以不登记，因为我国《宪法》和法律的规定就是最好的公示。二是《物权法》第二章第三节第二十八至三十条规定的物权设立、变更、转让或消灭的三种特殊情况：第一，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定生效时发生效力。第二，因受赠或继承取得物权的，自继承或受赠开始时发生效力。第三，合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
不动产登记是针对物权变动所采取的一种公示方法，但登记并不是针对合同效力的行为。如果当事人之间已就物权的变动达成合意，而未办理登记，合同仍然有效。关于登记和合同的不同效力，最高人民法院1995年12月27日发布的《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营若干问题的解答》（法发【1996】2号）已作了明确规定。该文件规定：“转让合同签订后，双方当事人应按合同的约定和法律规定，到有关主管部门办理土地使用权变更登记手续，一方拖延不办，并以未办理土地使用权变更登记手续为由主张合同无效的，人民法院不予支持，应责令当事人依法办理土地使用权变更登记手续。”这一规定表明，不动产登记不是买卖合同的生效要件，而是履行行为的组成部分。该文件同时还规定：“土地使用者与他人签订土地使用权转让合同，未办理土地使用权变更登记手续之前，又与他人就同一土地使用权签订转让合同，并依法办理了土地使用权登记手续的，土地使用权应由办理土地使用权变更登记手续的受让方取得。转让方给前一合同的受让方造成损失的，应当承担相应的民事责任。”2004年12月23日最高人民法院审判委员会第1334次会议通过的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释【2005】5号）第八条也规定：“土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”《物权法》第十五条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭的不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理登记的，不影响合同的效力”的规定正体现了这一点。#p#分页标题#e#


靳双权律师，北京市东卫律师事务所房地产业务部负责人，靳律师为多家知名房地产公司提供法律顾问及教学服务；靳律师还致力于法律援助事业，如果您因生活困难，合法权益受到侵害，符合法律援助条件，靳律师愿意为您提供免费法律援助服务。联系电话：13426037149.单位：东卫律师事务所，地址：北京市朝阳门外北大街8号富华大厦D3B室。