未成年人购房的特殊程序

       未成年人的监护人代理未成年人购房，一般不需要未成年人亲自参加，购房过程可以由监护人全程代理完成购房全过程。但购房的付款方式的不同，对购房的手续和程序有较大影响。
        1.一次性付款，监护人仅为代理人。.
        监护人仅为代理人监护人代理未成年人通过一次性付款购买二手房的程序与普通的购房程序基本没有区别，都要经过房地产中介寻找房源并察看房屋、签汀《房地产买卖合同》、支付房款、交付房屋、登记过户等流程。不同之处在于:   
         ①在签订《房地产买卖合同》时，应将购房人名称填写为未成年人的姓名，并写明法定代理人，即监护人的姓名(一般为父母，除父母一方去世或无监护能力外，父亲和母亲均需签名)。
         ②在办理交易过户时，需要提交监护关系证明。一般是未成年人的出生证(或独生子女证)和监护人的身份证。如监护人为一人的，还需提交经公证的监护人证明书，证明其唯一监护人资格。
         ③一般在购房合同及房地产登记部门颁发的房地产权证上，不仅一记载房屋所有权人即未成年人的姓名，也记载着未成年人监护人的姓名，但监护人并不因此享有房屋所有权。
         监护人在看楼、交定金等程序中签署相关文件如看楼纸、承诺书时，往往仅写监护人的名字，在签订合同和过户时才将未成年人的名字写上，其实由于这些文件都是未成年人购房过程中产生的法律文件，万一发生纠纷都将作为诉讼上的依据，因此，最好在每份文件都应当明确监护人代理未成年人购房的事实，以免造成诉讼中的不利地位。
         2.抵押货款，监护人须为共同购房人。
        由于抵押贷款的借款人需要定期向银行支付一笔还款的金额，而未成年人没有固定的经济收人力和承担民事责任的能力 。不具备与抵押贷款相应的民事行为能贷款的资格和能力，人承担还款的责任，  因此，银行认为未成年人不具备办理抵押不会同意未成年人的抵押贷款申请，而要求监护监护人一般也会同意是监护人的财产，而是未成年人名下的房屋险。但问题是用于抵押的并不，对银行来讲也会增加风  银行要求父母与未成年人共同作为购房人成年人购房的抵押贷款，相关手续如下:   
         ①监护人以房屋的共同购买人的名义签定买卖卖合同。 
         ②监护人作为按揭贷款的申请人提出贷款的申请。
         ③办理监护关系公证。
         ④共有产权人即监护人代为还款的承诺公证。主要是为了证明父母买房给孩子完全是自愿行为，以及父母向银行做按揭、还本付息的保证。


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