建设用地使用权规划审批中的参数介绍

（一）用地面积 

指详细规划确定的一定范围内（宗地）的用地面积。 
在实际操作中经常出现以下情况： 
1．部分城市在进行土地使用权有偿出让过程中为筹集城市公共设施（道路、绿地等）建设资金，常以代征地的形式将一定面积的公共设施用地分配到相邻用地单位一并收取土地出让金，造成用地单位的征地面积大于用地红线范围内的面积。
2.由于城市用地权属单位出让部分用地的使用权等原因，造成各权属单位用地范围小于用地红线范围。 
3．对单项建筑工程提出建筑密度、容积率、绿地率指标控制。 
4．对于城市中的某个区域提出平均容积率和绿地率控制指标。 
上述情况的出现造成对三项指标定义中的“用地面积”产生多种理解，使得计算建筑密度、容积率、绿地率等三项指标的标准不统一。为便于统一管理标准，广泛适应各种情况和保障公平的土地使用权益，本章节所指的建筑密度、容积率、绿地率均为详细规划或相关法规所确定。

【律师提示】简单地表述，开发商通过出让方式获得一宗土地的所有面积，就是该规划建设项目的用地面积。开发商依照出让合同中已经核定的容积率、建筑密度和绿地率等强制性指标，将该用地面积分为建筑用地面积（包括住宅和非住宅建筑）、’公共建筑用地面积（也称配套公建，包括：教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其他八类设施）、道路广场用地和绿化用地，然后再在该基础上对拟建设项目进行规划设计，报规划行政主管部门审批。如获得核准，颁发建设用地规划许可证和建筑工程规划许可证，开发商即获得合法动工建设的权利。

  （二）建筑容积率

建筑容积率是衡量建筑用地使用强度韵一项重要指标，．由城市规划确定。建筑容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率。以公式表示为：建筑容积率：建筑面积总和÷用地面积。通常“建筑面积总和”指地上部分建筑面积总和，“用地面积”指详细规划确定的一定用地范‘匿内的面积，但国内有个别城市，根据当地具体情况，是以地上和地下的建筑面积总和来计算的。地面架空层是否计入总建筑面积，按各地区规划行政主管部门的规定办理。
  容积率与居住密度、土地开发强度成正比。城市中心的土地寸土寸金，容积率一般要比周边区域高。国家在区别是否为普通住宅时，也把容积率作为一个绝对的界定标准。如七部委韵《稳定住房价格工作的意见》规定：享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1. 0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。

【律师提示】一般地说，在同时满足日照、间距、绿化率的基础上，五六层楼房的客积率在1.0左右。按照国际惯例，低密度住宅是指容积率在1.0以下的居住小区。Townhouse一般是0.6-0.8，独栋别墅一般是0.3—0.5。可以说，从建筑类别上看，容积率1.0是普通中、高层住宅与低密度住宅的分界点。考虑到我国以前各个地区大部分居民住的都是五六层板楼，七部委<意见>把容积率1. 0作为全国性指导标准还是比较科学和符合国情的。但遗憾的是，在区别普通住房的三项标准中，买受人可通过购房合同和房屋所有权证知道商品房的价格与面积，但惟独容积率无法直接查阅，这显然会对房地产交易带来障碍。#p#分页标题#e#

（三）建筑密度。 

建筑密度是反映建筑用地经济性的主要指标之一。计算公式为：建筑密度：建筑基底总面积÷建筑用地总面积。 
【律师提示】建筑密度不是建筑面积密度。建筑面积密度是反映建筑 用地使用强度的主要指标。计算建筑物的总建筑面积时，通常不包括±0 以下地下建筑面积。建筑面积密度的表示公式为：建筑面积密度=（总建筑面积÷建筑用地面积）。 

（四）规划绿地比例绿地率是指建设用地范围内各类绿地面积的总和与建设用地的比率(%)。 

“绿地包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地），其中包括满足当地植树绿化覆土要求、方便居民出入的地下或半地下建筑的屋顶绿地，不应包括屋顶、晒台的人工绿地。地下室（或半地下室）上有覆土层的是否计入绿地面积，各地区有不同的规定，如北京地区覆土层在3. 0m以上的可计入绿地面积，重庆地区覆土层在1. 2m以上的可计入绿地面积等等。北京地区为了鼓励屋面绿化，规定屋面绿化可以1/4计入绿地面积；因此，应根据各地规划行政主管部门的具体规定来计算绿地面积。  

【律师提示】两个问题值得注意：
 一是绿化率并非绿地率。房地产商通常在广告中使用绿化率一词，这不是法律术语。在国家关于园林绿化的规范用语中，准确的应为“绿地率”和“绿化覆盖率”两种叫法。绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率。距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的土地和地表覆土达不到3米深度的土地，不管它们上面是否有绿化，都不计入绿地面积。绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率。树的影子、露天停车场里可以中间种草的方砖都可算入绿化覆盖率，所以绿化覆盖率有时能做到60%以上。购房人要注意房地产商在销售楼盘时宣传的绿化率实际不少是绿化覆盖率。
二是开发商私自减少规划绿地的索赔思路。如开发商减少规划绿地是用于建造建筑物，如已经施工或销售，则可根据其购买商品房时的规划容积率为基数，与更改后的容积率相比，得出开发商多造的楼房建筑面积，扣除房屋销售成本所得的利润，即可视为业主的经济损失。如开发商减少规划绿地是用于建造停车场，可责令对方强制拆除，恢复原状。

（五）建筑地基
 根据用她性质和使用权属确定的建筑工程项目的使用场地。

（六）道路红线规划的城市道路（含居住区级道路）一用地的边界线。
 依据《道路交通，安全法》规定，道路是指公路、城市道路和虽在单位管辖范围但允许社会机动车通行的地方，包括广场、公共停车场等用于公众通行的场所。
按以上定义理解，矿区、厂区、林区.农场等单位自建的不通行社会车辆的专用道路、乡间小道、田野机耕道、城市楼群或排房间的甬道以及机关、学校、住宅小区内的甬道等均不属于道路范畴。住宅小区内甬道是小区业主共同购买，系小区业主共用所有。但按该定义理解，如果有些规模比较大的小区的甬道允许社会机动车辆通行则属于道路范围。而一旦属于道路范围，其调整和改变用途，必然要受道路等法律法规的调整，这会对小区业主的使用和处分权利产生一定的影响。#p#分页标题#e#

(七)用地红线各类建筑工程项目用地的使用权属范围的边界线。

（八）城市紫线
 依据《城市紫线管理办法》规定，城市紫线是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。 

(九)城市黄线  
依据《城市黄线管理办法》规定，城市黄线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。
城市基础设施包括：(1)城市公共汽车首末站、出租汽车停车场、大型公共停车场；城市轨道交通线、站、场、车辆段、保养维修基地；城市水运码头；机场；城市交通综合换乘枢纽；城市交通广场等城市公共交通设施。 (2)取水工程设施（取水点、取水构筑物及一级泵站）和水处理工程设施等城市供水设施。(3)排水设施；污水处理设施；垃圾转运站、垃圾码头、垃圾堆肥厂、垃圾焚烧厂、卫生填埋场（厂）；环境卫生车辆停车场和修造厂；环境质量监测站等城市环境卫生设施。(4)城市气源和燃气储配站等城市供燃气设施。(5)城市热源、区域性热力站、热力线走廊等城市供热设施。  (6)城市发电厂、区域变电所（站）、市区变电所（站）、高压线走廊等城市供电设施。(7)邮政局．邮政通信枢纽、邮政支局；电信局、电信支局；卫星接收站、微波站；广播电台、电视台等城市通信设施。(8)消防指挥调度中心、消防站等城市消防设施。(9)防洪堤墙、排洪沟与截洪沟、防洪闸等城市防洪设施。(10)避震疏散场地、气象预警中心等城市抗震防灾设施。(11)其他对城市发展全局有影响的城市基础设施。

 （十）城市蓝线
  依据《城市蓝线管理办法》。规定，城市蓝线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。
在城市蓝线内进行各项建设，必须符合经批准的城市规划。在城市蓝线内新建、改建、扩建各类建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，应当依法向建设主管部门（城乡规划主管部门）申请办理城市规划许可，并依照有关法律、法规办理相关手续。

（十一）城市绿线
依据《城市绿线管理办法》规定，城市绿线是指城市各类绿地范围的控制线。
城市绿线范围内的公共绿地、防护绿地、生产绿地、居住区绿地、单位附属绿地、道路绿地、风景林地等，必须按照《城市用地分类与规划建设用地标准》、《公园设计规范》等标注进行绿地建设。城市绿线内的用地，不得改作它用，不得违反法律法规、强制性标准以及批准的规划进行开发建设。因建设或者其他特殊情况，需要临时占用城市绿线内用地的，必须依法办理相关审批手续。居住区绿化、单位绿化及各类建设项目的配套绿化都要达到《城市绿化规划建设指标的规定》的标准。各类建设工程要与其配套的绿化工程同步设计，同步施工，同步验收，达不到规定标准的，不得投入使用。

 靳双权律师，北京市东卫律师事务所房地产业务部负责人，靳律师为多家知名房地产公司提供法律顾问及教学服务；靳律师还致力于法律援助事业，如果您因生活困难，合法权益受到侵害，符合法律援助条件，靳律师愿意为您提供免费法律援助服务。联系电话：13426037149.单位：东卫律师事务所，地址：北京市朝阳门外北大街8号富华大厦D3B室。#p#分页标题#e#