与一手房买卖相关的各部门规章

        与一手房买卖相关的各部门规章主要有:《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》、《城市房地产抵押管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》、《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》、《房屋建筑工程质量保修办法》、《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》、《建设部关于加强商品房屋产权产籍登记管理的通知》、《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》、《城市新建住宅小区管理办法》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《物业服务收费管理办法》。   
        其中，《商品房销售管理办法》将一手房买卖区分为预售和现售，规定商品房预售实行预售许可制度;现售须取得土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、已经竣工、拆迁安置已经落实、供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施具备交付使用条件或已经确定施工进度和交付日期。但是，该现售规定并无实际意义，因为根据《城市房地产管理法》的规定，房屋建成后转让必须持有《房屋所有权证》。《商品房销售管理办法》还规定不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，不得采取售后包租或变相售后包租的办法销售未竣工商品房，以及在不符合销售条件的情况下不得收取预订性质的费用等。这些规定虽然不具有强制效力，但也在一定程度上抑制了一度盛行的返租销售以及收取诚意金的现象。该办法首次规定商品房买卖合同面积与产权登记面积之间存在差异时的处理办法，该处理办法后来被最高人民法院直接写人法释(2003号《解释》中。该办法关于“未作说明的，实际交付的商品房应与样板房一致”的规定，在司法实践中被广泛引用。总之，《商品房销售管理办法》对规范一手房交易市场起到了积极的作用。    
        《商品房销售管理办法》则主要规定了商品房预售条件及申请预售许可证须提交的资料(其中最重要的是预售商品房面积及分层平一面图)，并要求房地产管理部门制订商品房预售款监管制度。该办法于1994年11月15日发布，2001年8月15日、2004年7月20日两次修正，2004年修正之后的办法明确规定了预售许可证的公示制度，倡导推行预售合同网上备案制度。此后，一手房买卖逐步走向公开化、透明化，交易风险大为减少。   
       《城市房地产转让管理规定》列举说明了除买卖、赠与之外的其他合法转让房地产的方式:以房地产作价人股、与他人成立企业法人;提供土地使用权与他人合资、合作开发经营房地产;被收购、兼并或合并;以房抵债等。   
       《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》规定，规模在2万平方米以上的住宅小区必须进行竣工综合验收否则不得交付使用。该规定虽未废止，但在综合验收合格证取消以后，相关行政管理程序已由竣工验收备案手续所取代。      
       《城市房地产抵押管理办法》规定可以将在建工程或预购商品房抵押贷款以取得建设资金或购房款;以在建工程或预购商品房抵押的，登记机关应在抵押合raJL作记载。办法未规定在建工程抵押须取得预鲁许可证，但由于在建工程抵押合同上作记载，不能起到公示作用，因此，实际操作中，贷款银行通常会要求抵押人须持有预售许可证，将抵押情况记载于预售许可证上。预购商品房抵押情形也一样，抵押情况是记载于预售合同.上。尽管在预售许可证或预售合同上记载抵押情况，不能起到法律规定的抵押登记效力，但是，在房地产交易和司法实践中，这种记载方式仍然被视为具有抵押登记效力。    
       《城市房屋权属登记管理办法》规定房屋权属证书是权利人拥有房屋所有权的唯一合法凭证，新建房屋必须办理房屋所有权初始登记，之后才能办理转移登记。在一手房交易中，初始登记就是人们俗称的“大确权”。该办法规定初始登记须提交所有建设许可证明、验收证明以及土地使用权证。一些违规建设的商品房因未能通过验收无法办理初始登记，最终导致业主不能办理房地产证。这种情况对小业主极为不公，政府应当制定相应措施保障小业主的利益。此外，初始登记须提交的资料中并没有“全额交纳土地出让金的证明”，因此，房管部门以开发商未交清土地出让金为由，拒绝办理初始登记，是没有法律依据的。    
       《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》规定了商品房销售面积的计算方法，并对公用建筑面积的构成进行了明确的说明。从这个说明我们可以看出，凡作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚均不属于公用建筑，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。这就是某些地下停车场可以依法销售的根本原因。    
      《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(计价费〔1996 ] 266号)规定为业主、使用人提供公共性质的服务以及代办性质的服务，实行政府定价或政府指一导价。这种政府定价、业主付费的规定不利于促进物业管理公司提高服务质量，也不利于物业公司与业主之间的和谐相处。该办法现已于加以年1月1日废止，但其影响在短期内并未消除。(物业服务收费管理办法)是有关物业服务收费最新的规定。该办法规定物业管理费只有政府指导价和市场调节价，取消了政府定价;明确物业管理费的两种收费形式包干制和酬金制的概念及费用构成;并规定物业管理公司提供代收性质服务只能向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。该办法明显比《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的规定符合社会发展要求，其出台之后，物业管理费逐步开始由市场调节。


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