与一手房买卖相关的司法解释

       一手房买卖相关的司法解释是《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若于问题的解答》(一下称(解答))、法释〔2003 ] 7号《解释》以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》(下称 《担保法》司法解释)。   
       其中，《解答》颁布于1995年12月，当时《合同法》尚未制定，因此其中的许多规定与《合同法》相冲突。比如，《解答》规定，开发商“一房两卖”时，签订在后的合同无效，如果签订在后的合同的买受人已经取得房屋所有权证的，则可认定该合同有效;又如，该解释还规定，预售合同的转让在一审期间办理了转让手续的可以认定转让合同有效(这里所说的转让手续不是征得开发商同意，而是到房管部门办理登记手续)。《解答》中关于“在一审诉讼期间补办了土地使用证、预售许可证的，可以认定预售合同有效”的规定与之后出台的法释〔2003 ] 7号《解释》的规定也不一致;有关合同约定的房屋转让价格应予保护的规定，在今天看来早已是理所当然。因此，尽管《解答》尚未废止，但因其仅适用于房地产管理法施行前的房地产案件，且条文规定或与现行法律、司法解释冲突，或不具有实用性，对司法实践的指导意义不大。   
       法释【2003】 7号《解释》颁布于2003年4月，同年6月实施，几乎涉及一手房买卖合同的各种纠纷，是目前审理房地产纠纷案件的主要法律依据之一。其重要内容有:起诉前未取得商品房预售许可证明的，商品房买卖合同无效;出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约;(签订认购书并收取定金后)因不可归责于双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人;商品房的认购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同;登一记备案不是商品房预售合同法定生效条件;被拆迁人产权调换合同权利优先;一房两卖、将出售房屋抵押或将拆迁安置房出售导致商品房买卖合同解除时的加重违约责任;故意隐瞒已抵押、无预售许可证、已出售或已作拆迁安置等情况下的加重违约责任或无效责任;房屋风险从交付时转移;商品房主体结构质量不合格、或房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人可以解除合同;约定面积与实际面积差价的处理方式为:土3%以内多退少补、+3%以外的不补房款、-3%以外的双倍返还房款;合同解除权的除斥期为催告之日起三个月(违约方催告后)或解除权发生之日起一年(违约方未催告);因违约金过高或过低而调整违约金的界限确定为损失的13a}(过高时下调界限)或100%(过低时上调界限);违约金的参照标准为银行同期逾期贷款利息(逾期付款)同地段同类房屋租金(逾期交楼);逾期办理房地产证的，以已付房款总额为基准每日按银行同期逾期贷款利息标准支付违约金，逾期超过一年的买受人有权要求解除合同;商品房买卖合同约定以担保贷款方式支付房款的，如担保贷款合同不能成立，商品房买卖合同可以解除，对担保贷款合同不能成立有过错的当事人须承担赔偿责任;商品房买卖合同的无效、撤销、解除纠纷的处理不影响担保贷款合同的履行，但担保权人同时起诉买受人时，可以合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、开发商应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人;商品房买卖合同尚未履行完毕时，担保权人起诉买受人承担违约责任，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，开发商将列为该诉讼的共同被告(开发商为担保人时)或第三人;商品房买卖合同已经履行完毕时，担保权人起诉买受人承担违约责任的，开发商不能列为该诉讼的第三人(最后几项规定简单讲就是商品房买卖合同的解除不影响担保贷款合同的履行，但是商品房买卖合同尚未履行完毕时，担保贷款合同的解除可能会影响商品房买卖合同的履行)。
       这些规定中，除了广告视为要约情形的规定、解除权除斥期的规定、被拆迁人权利优先的规定、加重责任的规定、违约金调整界限的规定以及逾期办理房地产证可解除合同的规定外，其他规定均可从其他法律规定中找到。   
      法释[2003 ] 7号《解释》出台时曾经引起过激烈争论，争论的焦点在于:一、《认购书》是否是商品房买卖合同，将合同的履行行为(支付首期房款)规定为合同成立条件是否具有法律依据;二、有关加重赔偿责任的规定是否违反违约责任的补偿性原则;三、规定统一的合同解除权除斥期是否不利于法院根据不同案情灵活地处理案件;四、担保贷款合同与商品买卖合同是两个独立的合同，前者的纠纷为何要列开发商为第三人;五、合同可解除情形如此之多是否会导致市场的混乱等。然而，法释[2003 ] 7号《解释》颁布后几年的司法审判实践证明，该法释[2003 ] 7号《解释》很好地解决了房地产纠纷，不仅未引起市场混乱，而且对维护房地产市场的秩序起到了积极的作用。究其原因，该法释[2003] 7号《解释》反映了法律的基本原则:公平、合理原则、诚实信用原则、物权优先原则、意思自治原则。既对违反交易原则的当事人规定了严格的法律责任，同时又对遵守交易原则的当事人规定了行使权利的期限，有利于市场秩序的建立和稳定。

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