一手房买卖中一房两卖的界定问题案例

 【争议焦点】
        开发商未告知买受人房屋曾经交易，但交易失效的情况，是否属于可撤销情形;当事人起诉解除合同，法院可否主动告知其将诉讼请求变更为撤销合同。
【基本案情】
        主与开发商签约购买了一套商品房  由于是现楼 ， 《商品房买卖合同》签定之后，业主很快就按约定收楼入住。半年以后，开发商告诉业主该房二建成之前曾经出卖给另一个业主，因开发商途期交楼，原显主在交楼时间到来之前即与开发商解除了买卖合同，解除协议签计乏后才与现业主签约。但因开发商的疏忽，该解除合同的撤梢备案手续未及时到房管局办理，整个楼盘即进入大确权(初始确权)阶段。两当地房管局在进入初始确权阶段后，停止办理解约撤案手续，因此，庵崖的产权直接落到原买受人名下。开发商与现业主协商，希望将房及产权直接由原业主过户到现业主名下，以减少税费。该业主听到这一消息后，立即到法院起诉，以开发商隐瞒一房两卖的事实导致其合同目的不能实现为由要求解除合同。   
【判决意见】   
        法院经审理认为，没有约定和法定的解除情形，且业主没有任何损失，其合同目的能够实现，其解除合同的诉讼请求应予驳回。但同时法院又告知业主可以变更诉讼请求，以开发商欺作为由，要求撤销合同。但该案业主最终未提出变更诉讼请求因此而致诉。 
【律师点评】
        这个案子涉及这样几个方面的问题:一、开发商是否一房两卖;二、现业主的合同目的是否不能实现;三、合同效力如何;如房屋买卖合同属于可撤梢合同，法院是否有告知业主变更诉讼请求的义务。   
        首先，开发商与前一个业主的房屋买卖合同解除之后，与现业主签订《商品房买卖合同》，不属于一房两卖。因为解除合同的协议自签订时生效，只要没有重新达成购房协议，开发商与原业主之间就不存在合同关系，至于房屋因房管局的内部程序问题落至原业主的名下，不是开发商与原业主合意的结果，不反映双方之间合同关系。
        其次，虽然房屋落在原业主名下，但是，原业主与开发商不存在合同关系，开发商有权依据解除买卖合同的协议要求房管局将房屋重新登记到开发商名下，然后再依据其与新业主的合同约定将房屋过户至新业主名下。而且，原业主未曾收楼，新业主已经入住，因此，新业主的合同目的能够实现。
        最后，业主以合同目的不能实现起诉解除合同，理由显然不能成立，但是，开发商签约时确未告知其房屋曾经出售以及解除合同的事实，如果业主主张撤梢合同，则有胜诉的机会。问题在于，法院是否可以告知业主将诉讼请求变更为撤悄合同。
       《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》(下称“证据规则”)第三十五条规定，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。但是，根据 《合同法》的规定，人民法院只能依据当事人的请求撤销或变更合同，当事人请求变更的，人民法院不得撤销。也就是说法院不能主动劝告当事人撤销合同。
         换而言之，合同的性质是否属于可撤销，完全由当事人自己决定，不由法院认定，不存在法院认定的性质不同的问题。而且在本案中，法院告知业主将诉讼请求变更为撤销合同，有介入当事人的纠纷引导诉讼之嫌。因为这个案子确实存在一个诉讼技巧问题，如果当事人不会运用法律达到诉讼目的，而由法院指导，显然对另一方当事人不公。   
          但是，我们又如何理解证据规则第三十五条的规定呢?律师认为，该规定仅适用于当事人认为合同有效，而法院认为合同无效的情况。因为在这种情况下，无论当事人是否变更诉讼请求，法院最终都会判决合同无效。法院告知合同无效可以让当事人及时调整诉求，减少讼累。而且即便当事人不变更诉求可撤悄情形就完全不同  也可以在法院判决之后重新起诉。决撤悄合同的。可见改变诉讼结果。
        官司的输赢不仅取决于案件的基本事实技巧是否娴熟。法院判案是事实为依据  还取决于当事人的诉讼法律运用缺一不可。同一个案件  以法律为准绳，基本事实和原告提出不同的诉讼请求，其诉讼结果完全相反。可见，原告在起诉前，应当对相关法律规定进行仔细研究，使诉讼请求具有法律依据。


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