未经承租人同意的带租约一手房买卖是否有效?

 【争议焦点】   
        租货合同何时生效;未经承租人同意，带租约的商品房买卖合同效力如何确定;承租人对租赁房屋买卖合同的效力的质疑，是否需要附条件。
【基本案情】       
        某开发商在取得预售许可证之前与一贸易公司签仃租赁合同，后    因各种原因，承租方放弃该租赁场地，但是双方只是口头约定解除合    同，并未签订书面的解约协议。后开发商将该房屋出租给某业主，并    办理了预售合同登记。业主收楼后，贸易公司拿着那份租赁合同主张优先购买权，要求业主搬走。但业主以其商品房买卖合同已办理登记，其合同中未注明房屋已经出租为由，拒绝摄出。开发商出面证实租货    合同已经解除，认为房屋应属业主所有，但其不能提供相关证据。       
【处理结果】   
        该案尚在调解当中，未进入诉讼阶段。  这个案子涉及这样几个问题:房屋未建成之前，开发商与贸易公    司签订的租赁合同是否有效;预售许可证颁发之前签订的租赁合同是能够影响之后的商品房买卖合同效力;承租人主张优先购买权是否必须向原业主发出购买承诺;承租人主张优先购买权时，应主张商品    房买卖合同无效还是效力待定;业主购买一手房时除开发商的预售许可证之外，还需了解什么情况，从什么渠道了解。       
【律师点评】
         《城市房地产管理法》第五十三条规定，房屋租货，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。这里所说的房屋所有权人是指对房屋拥有支配和处分权利的人，不是已取得产权证的人。因此，开发商在房崖出售之前有权与贸易公司签订租赁合同，该租赁合同不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效。       
        既然开发商与贸易公司签订的租赁合同有效，贸易公司当然有权犷享受法律斌予承租人的一切权利，包括优先购买权和继续租赁权。这样一来，业主依商品房买卖合同所享有的权利必然受到影响。首先，    贸易公司有权要求业主继续展行租赁合同，业主不能享有房屋使用权，   
         对此，审判实践中不存在分歧。其次，商品房买卖合同的效力也会受到质疑，但就这一问题司法审判人员的认识未能统一。第一种意见是合同无效;第二种意见是合同效力待定。持第二种意见的人对合同生效条件的理解也不同，一种意见认为只要承租人主张出卖人未通知其行使优先购买权，就可以认定商品房买卖合同无效，至于承租人是否真有购买房屋的意愿则在所不论;另一种意见认为，承租人主张优先购买权受到侵害必须以其愿意以同样的价格购买房屋为前提，否则不能认定承租人的优先购买权受到侵害的事实存在，商品房买卖合同因承租人无优先购买的意思表示而生效。    之所以存在诸多分歧，是因为相关法律规定不一致而且语意含栩。
        《民通意见》第一百一十八条的规定，出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房崖的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。按照这个规定，只要出租人未提前三个月通知承租人行使优先购买权的，房屋买卖合同均无效。但是《合同法》 第二百三十条又规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。表面上看，这两条规定都意在保护承租人的优先购买权，但《合同法》第二百三十条的规定显然不如《民通意见》第一百一十八条的规定明确和肯定。首先，“应当”是否可以理解为强制性规定就存在分歧;其次，“合理期限”不是一个确定的期限，审判人员可以对其作出不同的判断;再次，该法条没有明确出卖人未通知承租人行使优先购买权是否导致房屋买卖合同无效。由于《合同法》 是特别法，其规定应优先适用，因此，第二百三十条扰豫不定的表达方式自然让人们时此类合同效力的判断难以把握。  
         律师认为，从语意上分析，《合同法》第二百三十条应理解为，出卖人未通知承租人行使优先购买权时，房崖买卖合同的效力不确定。如前所述，审判人员可以对“合理期限”作出不同的判断，在此情形下，如果出卖人未在合理期限内通知承租人行使优先购买权可以导致房屋买卖合同无效，就必然会出现一个法官认定为无效的合同，另一个法官可以认定其有效，这显然违背合同效力确定性原则。另外，承租人主张商品房买卖合同无效，应当以其欲行使优先购买权为前提，如果承租人原本不打算购买承租房屋，就不存在其优先购买权受到侵害的问题，就不能引用《合同法》第二百三十条否定商品房买卖合同的效力，否则，违反《合同法》第二百三十条的立法本意。   
         那么，承租人在主张优先购买权时，其诉讼请求究竟是主张房屋买卖合同无效还是不生效呢?一般来讲，承租人会请求法院判决合同无效，这与前述侵犯承租人优先购买权的房屋买卖合同为效力待定合同的观点矛盾。但是，从诉讼安全的角度看，这样的诉讼请求比较保险，一方面，它符合诉讼文书的表达习惯，另一方面，不论法官支持“效力待定论”，还是支持“无效论”，都不存在风险。前者自不必说:后者法官必须告知变更诉讼请求。   
         由以上分析可见，租约的存在直接影响一手房买受人的合同目的是否能够实现。那么，买受人可以采取什么措施进行防范呢?由于租赁合同可以在房崖建成之间签订，而且不以房屋交付为生效条件，因此，买受人无从判断租约是否存在，也无法避免租约对其构成的威胁。广州市的商品房买卖合同范本的条款规定，出卖人应保证其出售的房屋未设定租赁权，否则买受人有权要求其消除该瑕疵，不能消除的，买受人有权解除合同。然而，解除合同也就意味着购房合同目的不能实现，因此，这种保护方式对买受人来讲无疑是一种无奈的选择。


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