商品房计价面积误差的处理办法

 一、计价面积构成及相关术语   
       计价面积对房款的影响如此之大，因此我们有必要解释一下不同计价面积的构成以及相关术语的含义。   
        套内建筑面积是指按单元投影计算的面积，其中，公用墙体和非封闭阳台的面积按投影面积的一半讨一算;外墙墙体、封闭阳台以及其他房间的面积按全部投影面积计算。建筑面积是套内建筑面积与分摊面积之和。在房地产交易中经常用到的一个行业术语是“实用率”，它是指套内建筑面积与建筑面积之间的比率。
         房地产的宣传广告中，“楼盘实用率高”这样宣传用语被广泛使用，但是，实用率的高低并不能直接用于判断商品房的好坏。在合同约定按套内建筑面积计价的情形下，实川率并非越高越好，而是越低越好。因为在套内建筑面积相同的情况下，实用率越低，商品房的公共面积越大，房屋的品质就越好。一些买受人因不理解实用率的概念，在实用率低于宣传广告或其期望值时起诉开发商，要求开发商承担赔偿责任。
        但是从前面的分析，我们可以知道，在约定按套内建筑面积计价的情况下，这样的诉讼请求是不能得到支持的。
二、关于面积误差处理办法的约定及法律规定   
        合同约定的面积误差处理办法无外乎三种:房价不退不补、多退少补、多不退少则补双倍。   
        如果合同对面积误差的处理办法没有约定，或约定不明确，则应按法释〔2003 ) 7号《解释》第十四条规定处理:
        (一)面积误差比绝对值在3%以内(含3% )，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;
        (二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同内(含3%  房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3% )及利息由出卖人返还买受人，人双倍返还买受人。面积误差比房屋实际面积部分的房价款面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
三、常见的房屋面积误差纠纷   
        法释[2003 ] 7号《解释》颁布之前，因面积差异引起的诉讼在房地产案件中占很大比例，其主要争议在于，在合同无明确约定的情况下，面积差异超过一定比率(比如5%)时合同是否可以解除。笔者认为，对买受人而言，当实际面积超出约定面积，且增加的房款不至一于超出买受人的支付能力时，合同不应当解除。但是，当实际面积小于约定面积，其差异过大，以至于影响买受人的购房目的时，买受人可以以合同目的不能实现为由要求解除。对开发商而言，不存在因面积误差一导致合同目的不能实现的情形，因此在任何情况下，开发商都不能提出解除合同。从审判实践来看，情况也是如此。   
     法释[2003] 7号《解释》颁布之后，有关面积误差处理办法的规定非常明确，即使当事人没有约定，也可以援引面积差异的计算的规定处理，因此相关的诉讼更多集中在诉讼时效方面。


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