约定面积与测绘面积差异过大，业主可否要求解除买卖合同？

  
 【基本案情】   
       某业主购买了一套复式商品房，约定面积为120平方米，约定的面积误差处理方式是超过1%时房款多退少补。购房时，该房屋基本建成，开发商陪同业主进入单元查看过房星的面积情况。合同开始展行一年以后，开发商通知业主，房屋面积的浏绘结果出来了，面积增大20平方米，要求业主补交房款。业主不同意补交房款，他认为签订购房合同时，开发商已经具备浏绘房屋的条件，不可能产生为平方米的误差，除非开发商故意欺编他。实际情况是，开发商售楼时误以为复式房及的电梯公摊部分只计算一层面积，因为电梯只停一层。但是根据房管局的规定两层电梯面积都要计算，所以尽管房屋的套内建筑面积未变，却要增加为平方米房款。业主认为当时之所以购买这个房屋，就是看中其实用率高，既然房屋的实用率与购买时的期望值不符，那么，其签约的目的就不能实现。因此，业主向法院提起诉讼，要求解除合同。   
【处理结果】 
         由于涉讼合同对面积误差的约定，是房产证记载面积与合同约定面积之差，因此，法院认为，开发商通知业主交款的依据不是房产证，而是浏绘结果，业主以测绘结果起诉开发商缺乏事实和合同依据。该案最终的结果是由业主与开发商达成补交部分房款的和解协议，以调解结案。   
【律师点评】
         该诉讼发生于法释〔2003 ] 7号《解释》颁布之前，业主不能引用法释〔2003 ] 7号《解释》第十四条的规定要求解除合同，业主退房只有两个途径:一是主张重大误解或欺作，要求撤销合同;二是主张合同目的不能实现，要求解除合同。无论业主选择哪一个途径，其诉讼请求都应当得到支持。该案关健之处在于，合同中有关“面积误差超过1%时房款多退少补”的约定，仅适用于建筑物实际面积与图纸面积之间有误差的情况，而不适用于开发商对面积测绘方式有误解而造成签约时意思表示不真实的情况。如果开发商能够证明其签约时提供错误的房屋面积情况的原因产生于误解，该案即可按重大误解处理，否则，应按开发商欺作处理，两种情况下合同都可以撤梢。
         该案中，业主主张解除合同，其理由同样成立。业主的签约目的就是以约定价款购买合同标的，只有在面积确实增加的情况下，业主才有义务补交房款。在面积不变的情况下，开发商要求将房价款增加17%，已构成违约，该违约行为导致业主的合同目的落空。   
        虽然案件的结局是完美的，但律师认为，法院所谓业主以测绘结果起诉开发商缺乏事实和合同依据的上述观点不能成立。因为业主的诉讼理由并非开发商违约达到约定的解除条件，而是合同目的不能实现，开发商发函要求业主补交20平方米房款的行为足以证明其违约。
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