如何完善经济适用房制度

(1)严格控制经济适用房的保障范围，确保经济适用房的专属性，建议仅对拆迁户和危改户发售。明确经济适用房购买对象的资格，变保障现有的大多数人为保障一小部分人。如规定经济适用房仅对拆迁房和危改户出售，这样既达到了对拆迁户和危改户的补偿，同时也不会因为经济适用房购买者过多导致排队、倒号、投机等现象的出现。另外，控制保障范围也可以降低政府在经济适用房投资上的投资比例，维持商品房市场的公平。
 
(2)对其他中低收人家庭，改目前的“砖头补贴”为“人头补贴”，提高政府财政补贴的效率。日照市的实践经验证明，改变补贴方式可以实现政府、企业、住房困难户以及市场的多赢。政府获得的土地出让收入和相应的税收收入超过了政府对住房困难户的补贴支出；企业不必担心经济适用房导致的市场价格双轨制；住房困难户的购房自主性增加，他们可以更加方便地购买到自身合适的住房；二手房市场也在这个改革中得到发展，它在房地产市场中的“自发稳定器”作用也得到了加强。
 
(3)加大廉租住房制度的建设，形成以普通商品房市场和二手房市场为主，以高档住宅市场和廉租住房市场为辅，以经济适用房为必要补充的完善的市场体系。在这个体系中，廉租住房是政府保障低收入阶层的主要形式，政府要逐步淡化经济适用房的地位和作用，而逐渐转向为中低收入阶层提供货币化的补贴。
 
(4)在减少经济适用房投资的同时，政府要推进住房公积金制度和住房补贴制度的实施，确保各单位建立相应的保障制度。住房公积金和住房补贴是个人购房的必要补充，住房公积金相当于政府在个人购房中形成的强制性储蓄，住房补贴相当于对未享受政府福利分房员工的福利补偿，以保证不同时期员工的代际公平。
 
(5)参考国外的平价住宅法，政府出台法律要求开发商在建设商品住宅时，小户型低总价的住房不得低于开发总套数的一定比例。这种强制性的法律规定既可以避免政府自身建设所需的巨大资金投入，同时也避免了由于经济适用房过于集中导致的贫民区现象，同时低总价的要求也使得一些中等偏下收入者有能力购买。


 靳双权律师，北京市东卫律师事务所房地产业务部负责人，靳律师为多家知名房地产公司提供法律顾问及教学服务；靳律师还致力于法律援助事业，如果您因生活困难，合法权益受到侵害，符合法律援助条件，靳律师愿意为您提供免费法律援助服务。联系电话：13426037149.单位：东卫律师事务所，地址：北京市朝阳门外北大街8号富华大厦D3B室。