房产律师解析集体建设用地流转

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案例

李某承包的集体企业（办有集体建设用地使用证明），因经营不善于1999年5月停产，其所欠银行贷款无力偿还。银行于2000年3月申请查封了该企业的房产等物品。同年5月，有一股份制企业出资向银行购得房产，出资者从该企业所在村集体取得了该企业所占40亩土地的使用权。这个股份制企业在未办理任何手续的情况下，开始在这宗用地上翻建厂房。从现实情况看，这个股份制企业盘活了存量土地，使农民得到了应有的土地收益，却违反了《中华人民共和国土地管理法》的有关规定。
 
房地产律师评析：
 
《中华人民共和国土地管理法》第63条对集体建设周地在何种情形下可以流转作了明确规定，本案涉及的土地应属于允许流转的范围，但未按法定的程序履行。
 
本案所述土地的权属先是归于银行，后由某股份制企业购买。从程序上看，应是由法院裁定该企业以房产和土地拍卖所得或折价抵偿银行债权，在土地和房产的权属发生转移的过程中，同时办理土地征用和土地出让手续，银行缴纳土地出让金，土地性质转为国有土地。
 
然后，由该股份制公司向银行购买该宗土地，这是土地的转让行为。因此，对该公司来说，目前需要补办相关手续，当然，首先需要银行在法院的协助下，出具相关司法证明，证明这宗土地是如何通过司法程序转到银行手里的。在这些程序完成后，这宗土地的权属来源才清晰和合法。