集体建设用地使用权发生移转的情形

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【案情介绍】
 
1998年3月28日，某县A村将原村办砖厂的厂房、大窑及其他附着物连同7公顷土地使用权作价30万元（该宗地于1990年经合法批准取得）转让给县B乡个体户苏某和范某经营、管理，双方签订了承包砖厂合同书。合同书中明确规定：原砖厂厂房、大窑及其他附着物归属苏某、范某个人所有，7公顷厂址的土地使用权期限为20年，使用期满由村收回。转让成交后，苏某到税务、工商等部门换取了企业管理营业执照和纳税登记等手续。2000年5月28日，县土地局执法监察大队巡回检查时发现上述情况，认为其已非法转让土地。
 
【对本案处理的不同意见】
 
在处理本案时产生了两种意见。一种意见认为，该村村民委员会与外乡个体户苏某在转让砖厂地上建筑物、其他附着物的同时，有期限地转让了集体土地使用权，这种名为承包，实为买卖的行为，属于以其他形式转让土地使用权。另一种意见认为，双方签订的是承包砖厂合同书，集体土地使用权性质未改变（20年后归还集体），应依法补办其他手续，但不属于非法转让土地使用权。
 
【本案评析】
 
本案涉及的关键问题是砖厂承包给B乡苏某和范某承包砖厂的行为究竟是承包行为还是转让行为。
 
本案中，虽双方签订的是砖厂的承包合同，但根据合同所约定的内容，即将原砖厂厂房、大窑及其他附着物转让给苏某、范某所有，并约定7公顷厂址的土地使用权期限为20年，期满后由村收回。且双方签订合同后，苏某先后到税务、工商等部门换取了企业管理营业执照和纳税登记等手续。根据前述事实，应认定这是一起转让行为，而非承包行为。而根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村集体建设用地使用权只有在企业破产、兼并等情形下才依法发生移转，其他情形是不允许私下进行流转的。因此，应认定砖厂的行为为非法转让集体土地的行为。


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