未办理抵押登记手续的购房者未能还款，开发商应承担的责任

 (1)开发商没有为贷款合同提供担保的情况；
商品房预售中，购房者与开发商签订商品房买卖合同后也会与银行或者其他金融机构签订贷款合同。紧接着，银行或者其他金融机构放款，购房者开始按月偿还贷款。而此时，商品房可能还未交付，更未办理产权变更手续和商品房抵押登记。也就是说，这时商品房的所有权和处分权依然在开发商的手里。此时，如果因为购房者不按规定履行还款义务引发诉讼纠纷，则开发商应当作为诉讼参与人参加诉讼。根据我国《民事诉讼法》的规定，对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。此时因为担保物（商品房）的所有权或处分权尚在开发商的名下，该案件处理结果与开发商有法律上的利害关系。因此，开发商可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知参加诉讼。
如果商品房已经转移到购房者的名下，那么案件的处理结果与开发商就没有法律上的利害关系，则开发商无须参加诉讼。

(2)开发商为贷款合同提供担保的情况；
开发商为贷款合同提供了担保，购房者没有按规定偿还贷款引发诉讼时，开发商应当作为共同被告参加诉讼。根据《担保法》的规定，保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。当事人也可以对保证担保的范围作出约定。保证担保的范围就是保证人所承担保证责任的范围。如果担保合同中对此没有约定或者约定不明，则开发商就要承担以上所有的债务。