开发商因商品房质量问题应当承担哪些违约责任？

开发商因为商品房质量问题应当承担的违约责任包括：解除合同、赔偿损失、修复。
1．商品房主体质量不合格应当承担的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经检验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
根据《建筑法》第60条第1款规定，建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。可见，房屋的质量应当符合以下两项基本要求：(1)在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量；(2)已竣工的工程，屋顶、墙面不得有渗漏、开裂等质量通病。如果商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
这也就是说，房屋主体质量不合格，开发商应当承担以下两项违约责任：
(1)解除合同。因为房屋主体质量不合格直接导致购买人的居住安全，一旦经核验确属不合格，应当支持购买人与开发商解除合同。
(2)赔偿损失。根据《合同法》第97条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。这是合同解除后发生的溯及既往的效果，也就是说合同解除后，不仅对将来发生效力，合同尚未履行的，不再履行；而且向过去发生效力，发生恢复原状的后果，恢复到订约前的状态。不过，恢复原状只发生于合同部分或全部履行的情况下。
对于商品房买卖来说，因为房屋主体质量不合格导致的解除合同，主要涉及的是赔偿损失。根据《合同法》第113条第1款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因为损害赔偿的基本性质在于补偿性。当事人一方违约后，通过赔偿责任形式要使受害方达到合同已被履行的状态，使其期望通过合同履行而能获得的利益得以实现，使受害人遭受的损害得到完全恢复。因此损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失。
这里的损失包括直接损失和间接损失。直接损失即为买受人现实财产的减少，表现为买受人为购买商品房所付出的，因为出卖人违约而遭受的损失。间接损失即为可得利益的损失。可得利益是指合同在适当履行后可以实现和获得的利益。在可得利益的举证方面，受害人必须能够证明其遭受的可得利益损失确系违约方的违约行为所致，二者有直接的因果关系。确定可得利益的计算方法，常常采用对比法，即依通常方法合同法》规定，对受害方所受损失，违约方应负完全赔偿责任，但不得超过违约一方订约时所应预见到的因违反合同可能造成的损失。“应当预见”指的是违约方在订立合同时的应当预见。这里的预见能力，应当以与违约方同类型的社会一般人（理智正常的人）在订立合同时能够预见到的损失为准。#p#分页标题#e#
2．商品房质量问题严重影响正常居住使用，开发商应当承担的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
这里的“房屋质量问题”是必须“严重影响正常居住使用”的质量问题。如果是一般质量问题适用于保修责任，不适用“解除合同和赔偿损失”。房屋质量由质量鉴定部门鉴定。房屋质量问题严重影响正常居住使用的，与房屋主体质量不合格承担一样的违约责任，即解除合同、赔偿损失。
3．商品房存在质量问题，开发商应当承担的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
根据该规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保证书约定保修期的存续期。存续期少于《商品房住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。
在保修期内，如果出现房屋漏水、墙体渗水、线路故障、上下水管道阻塞等非因不可抗力或非因己方原因造成的质量问题时，业主可以要求开发商进行维修且开发商不得另行收费一直修到符合国家标准为止，若因质量问题给业主造成损失的开发商还要承担相应的赔偿责任，弥补业主的损失。
超过保修期限后，业主发现上述质量问题时也可以联系开发公司或销售公司上门维修，这时开发商并没有保修的义务，可以要求业主交纳一定的维修费。
对于公用建筑质量问题，在保修期内由开发商负责免费维修，保修期过后由物业管理公司在业主委员会的监督之下从大件维修基金中支款维修。
综上，商品房质量出现问题时，销售商应采取积极主动的态度与业主协商解决。反之，态度恶劣，对业主置之不理的，业主很可能向消费者保护协会、建委等部门投诉或者直接向法院提起诉讼，这样对开发商的信誉等都会造成直接的影响。