如何避免变更规划设计引发的各类纠纷

 根据《商品房销售管理办法》第24条规定，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。同时，2002年5月23日原建设部、国家计委、国家经贸委、财政部、国土资源部、国家工商行政管理总局、监察部联合下发的《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》中也明确指出，房地产开发项目规划方案一经批准，任何单位和个人不得擅自变更。确需变更的，必须按原审批程序报批；城市规划行政主管部门在批准其变更前，应当进行听证。
避免变更规划设计引发的各类纠纷，开发商应当注意以下几点：
(1)认真执行规划变更听证制度。《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》中确立了规划变更听证制度。也就是说，所有项目的规划设计一经规划部门批准，便不得擅自变更，如确需更改，则必须经过政府部门、具有公信力的主管部门及业主代表听证后，决定是否能够变更。可见，开发商改变小区规划，应当按照法定程序向城市规划部门提出申请，在城市规划行政主管部门的主持下，组织听证，尽可能取得业主的理解和同意，避免矛盾激化。否则，如果开发商擅自变更规划，不仅损害购房者的利益，引发纠纷，还可能承担行政责任，遭受更大的损失。比如，对于擅自变更规划的房地产开发企业，城市规划主管部门应当依据《中华人民共和国城乡规划法》，责令停止建设、限期改正，并处以罚款；严重影响城市规划的，责令拆除违法建筑物。
(2)确因客观原因或非开发商所能控制的原因必须做出规划变更时，开发商应当主动与购房者沟通，注意以下几点：
a开发商变更规划设计必须经过主管部门批准，规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更；b．规划、设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形；
c．房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。
d．买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。
e．房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
(3)开发商应当认识到，无论是否经过规划部门的同意，开发商改变小区规划都构成对购房人的违约。改变小区规划经过规划部门同意的，不违法，但违约；改变小区规划未经过规划部门同意的，既违法，也违约。#p#分页标题#e#
总之，无论出于什么考虑，一旦开发商向购房者做出承诺，就应当严格按照承诺履行。如果因为客观原因或者非开发商所能控制的原因必须做出规划变更时，如政府出台新的政策法规或城市整体规划需要，开发商都应当主动及时地与购房者进行沟通，将各种因素向购房者解释清楚，取得购房者的理解，以避免或缓和矛盾。