房地产项目联建合同的效力

房地产项目联建，即通常所说的合作建房，是指一方提供土地使用权，另一方或几方提供资金、技术、劳务等，合作开发经营土地，建设房屋，并根据事先约定分配新建房屋的行为。联建合同在《合同法》中属于无名合同，《合同法》对其未做出具体明确的规定，现行的《城市房地产管理法》第28条对联建问题只是作了原则性规定，即：“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产”。联建合同可定义为：享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资，另一方以资金作为出资，共同经营、共担风险、共负盈亏的合作建房协议。联建合同的主体为国有土地使用权的享有者和建房资金的投入者，因为联建项目的类型和性质各异，联建主体可以是各类法人、其他经济组织和个人。最常见的联建合同纠纷是基于两个或多个单位联合建设商业性用房而产生的经济纠纷，这类纠纷的主体只能是企业法人，因为其他类型的法人、经济组织或个人从目前的情况看，是不可能具有房地产开发经营资格的。因此，在联建主体中，至少要有一方是应该具备房地产开发经营资格的企业法人。

实务中对于房地产项目联建合同的效力问题的把握，应结合最高人民法院出台的两个重要的司法解释进行解释分析，这两个司法解释即《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》（以下简称《解答》）和《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）。《解释》中规定，合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。

同时，《解答》和《解释》中也规定了对于因主体不合格的补救措施。《解答》第二条规定：“在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的，可认定合同有效”；第十七条规定：“以划拨方式取得的国有土地使用权为标的物签订的抵押合同，一般应当认定无效，但在一审诉讼期间，经有关主管部门批准，依法补办了出让手续的，可认定合同有效”；第十九条规定：“当事人签订合建合同，依法办理了合建审批手续和土地使用权变更登记手续的，不因合建一方没有房地产开发经营权而认定合同无效”。《解释》第十五条第二款规定，“当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效”。
除了以上需要关注的问题外，联建合同实际上也是属于土地使用权转让的一种形式，因此，还需要满足《城市房地产管理法》、《土地管理法》规定的土地使用权转让的实质性要件。

联建合同被认定无效的后果
房地产项目联建合同被确认无效后，即面临着土地及地上建筑物、附着物以及相关投资的处理问题。《解答》中对于无效合同的处理问题做出了较为详尽的规定。《解答》中第45条规定：“经审查认定无效的合同，一方依据无效合同取得的财产应当返还对方。因合同无效给对方造成损失的，应按过错责任原则由过错方赔偿损失。过错方承担赔偿责任的赔偿金数额，应相当于无过错方的实际损失。双方均有过错的，按过错责任大小各自承担相应的责任。双方故意严重违反有关法律、法规而致合同无效的，应追缴双方已经取得或约定取得的财产”；第46条规定：“合作建房合同被确认无效后，在建或已建成的房屋，其所有权可确认归以土地使用权作为投资的一方所有，对方的投资可根据资金的转化形态，分别处理：(1)资金尚未投入实际建设的，可由以土地使用权作为投资的一方将对方投入的资金予以返还，并支付同期同类银行贷款的利息；(2)资金已转化为在建中的建筑物，并有一定增值的，可在返还投资款的同时，参照当地房地产业的利润情况，由以土地使用权作为投资的一方给予对方相应比例的经济赔偿；(3)房屋已建成的，可将约定出资方应分得的房产份额按现行市价估值或出资方实际出资占房屋造价的比例，认定出资方的经济损失，由以土地使用权作为投资的一方给予赔偿。”#p#分页标题#e#


靳双权律师，北京市东卫律师事务所房地产业务部负责人，靳律师为多家知名房地产公司提供法律顾问及教学服务；靳律师还致力于法律援助事业，如果您因生活困难，合法权益受到侵害，符合法律援助条件，靳律师愿意为您提供免费法律援助服务。联系电话：13426037149.单位：东卫律师事务所，地址：北京市朝阳门外北大街8号富华大厦D3B室。