案例：不具备房地产开发经营资格的企业之间签订的联建合同的效力

上诉人（原审被告）：A公司
被上诉人（原审原告）：B公司
被上诉人（原审被告）：C公司
【基本案情】
1993年1月30日，B公司与C公司签订“职工大厦”联合开发建房合同一份，合同规定，B公司（甲方）与C公司（乙方）对位于解放大道669号B公司临街东侧围墙至精武副食店地段，由乙方出资，双方合作开发兴建“一底二主”综合性大楼；工程总占地4150平方米；该地段内的医院、副食、餐馆及居民住房等拆迁由乙方安排还建补偿；原甲方所有汽修厂、小影院等处的房产由甲方负责拆除，由乙方一次性支付拆迁补偿费500000元；开发合建的房产三分之一的产权归甲方所有；甲方向乙方提供土地、产权、规划红线图等有关文件及资料；还规定了双方不履约的违约责任等。合同签订后，C公司于1994年3月1日投资设立A公司。同年5月4日，B公司与A公司共同向某市土地规划局申请规划定点，9月7日，某市规划管理局、某市土地管理局就“职工大厦”项目，下发局技(1994) 14号文，原则上同意“职工大厦”项目的设计方案，同年12月30日某市土地管理局与A公司签订《国有土地使用权批租合同》，将位于解放大道669号、面积为6084平方米的土地使用权批租给A公司，并向A公司签发《国有土地使用权证》。A公司取得使用权证后至今没有建房。B公司依约拆除还建部分居民住房；C公司依约支付拆迁补偿费500000元。
庭审中，B公司提供1996年1月8日与A公司签订的均无双方盖章补充合同书一份。A公司提出该补充合同书内容多次涂改，且双方均无盖章不能作生效合同的抗辩理由。
【审理结果】
一审法院认为，B公司与C公司签订的房地产联合开发合同，双方当事人不具备房地产开发经营资格，违反房地产管理法规有关规定，应确认合同无效。对此，B公司、C公司均有过错。A公司与B公司草拟的补充合同仅系合作意向，不能作为确认双方合作开发的有效证据，A公司认为补充合同多处涂改、没有盖章，属未生效合同的理由，予以支持。A公司依C公司的授权履行无效合同取得解放大道669号临街地块国有土地使用权，且连续二年未予开发建房，依照1994年12月30日《国有土地使用权批租合同》规定，土地管理部门应收回该土地使用权。B公司与C公司之间房地产合作开发合同除履行部分拆迁外，尚未开始建房，应予立即终止。对B公司已拆除还建部分，C公司已支付补偿费部分，应视为对B公司已拆除部分实际支出费用的补偿。B公司提出要求C公司、A公司支付违约金的主张，不予支持。原、被告双方其他损失各自承担。原审依照最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第一条、《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十七条第七项、第一百三十条的规定，判决：一、B公司与C公司之间的房地产联合开发合同无效，双方损失各自承担；二、驳回B公司其他诉讼请求。本案案件受理费10010元，财产保全费5520元，合计15530元，B公司负担6230元，C公司负担9300元。#p#分页标题#e#
一审判决后，A公司不服，提起上诉称：一、一审判决错列诉讼主体。C公司已将合同的权利义务转让给了上诉人，B公司在履行合同时并未提出异议，C公司与B公司已没有任何法律关系。二、一审法院审查事实不清。上诉人依约向B公司支付了500000元的拆迁补偿费，但B公司并未拆除汽修厂、小影院等处的房产。一审法院未予查明。三、一审法院适用法律错误。合同无效的责任是相互返还，B公司应返还上诉人已支付的500000元拆迁补偿费。请求撤销一审判决主文第一项；判令被上诉人返还上诉人所支付的500000元拆迁补偿费及其利息；判令被上诉人赔偿损失5860000元及其利息。
2001年2月22日，A公司向二审法院提交变更诉讼请求申请书，认为：一、一审判决对本案讼争合同的定性错误；C公司与B公司之间的联合开发合同已由上诉人承受并成为有效合同，上诉人与B公司之间已形成实际的联合建房合同关系。二、一审判决超越审理范围和司法权限，作出错误决定，这一认定导致属于上诉人的国有土地使用权合法权益遭受严重损害。三、一审判决认定事实出现诸多错漏。四、上诉人与B公司之间联合开发合同应继续履行。变更后的上诉请求为，依法裁定撤销一审判决，予以改判或发回重审；依法裁定上诉人与被上诉人B公司之间的联合开发合同关系有效，并应予继续履行；依法裁定纠正一审判决的越权错误认定：由被上诉人B公司承担本案诉讼费用。庭审中，A公司坚持变更后的上诉请求。  B公司答辩称，我方的诉讼请求为判令上诉人支付2000000元违约金，解除合同，并由本案另两名当事人承担诉讼费，上诉人提起上诉完全回避被上诉人的诉讼请求。上诉人称其受让B公司与C公司签订的合同的权利义务，不符合事实。为全面履行1994年1月30日的合同，上诉人主动要求与B公司签订补充合同。该补充合同即使未加盖公章也不能简单地认定无效。上诉人的设立也存在问题。请求二审法院查明事实，依法裁判。
二审法院经审理查明，一审判决认定的事实基本属实。
另查明，原判认定C公司依约支付拆迁补偿费500000元无证据佐证。此500000元系A公司支付，而非C公司支付。
二审法院认为，根据中华人民共和国最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》（以下简称《解答》）第一奈的规定，在中华人民共和国境内从事房地产的开发经营者，应当是中华人民共和国企业法人，而不是外国企业和香港企业。C公司是香港企业，无权在中华人民共和国内地从事房地产开发经营业务。《解答》第二十一条规定，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》施行后，以划拨方式取得国有土地使用权的一方未办理土地使用权出让手续，以其土地使用权作为投资与他人合建房屋的，应认定合建合同无效，但在一审诉讼期间，经有关主管部门批准，依法补办了出让手续，可认定合同有效。本案的联合开发建房合同是B公司与C公司签订的，B公司签约时对以划拨方式取得的土地使用权并没有办理出让手续。尽管后来A公司履行了批租手续，但本案现有的证据表明A公司与C公司是两个不同的企业，均为独立的民事主体，A公司既没有C公司对其授权的委托书，也没有与C公司及B公司签订三方转让联合开发建房合同权利义务的协议。A公司办理的土地使用权批租手续，既不能视为是履行B公司与C公司的联合开发建房合同项下的权利义务，也不能视为是B公司或C公司补办了批租手续。由于C公司无权在我国内地从事房地产开发经营业务，B公司将以划拨方式取得而又未办理出让手续的土地使用权作为投资与C公司合建房屋，B公司与C公司的行为均违反了《解答》第一条、第二条和第二十一条的规定，C公司与B公司签订的联合开发建房合同应认定为无效。对此双方均有过错。A公司与B公司草拟的补充合同书因双方没有签章且内容多处涂改而没有成立。土地使用权批租合同即土地使用权出让合同是一种民事合同，由于本案的批租合同是由A公司和某市土地管理局签订的，而某市土地管理局不是本案的当事人，故该批租合同不属本案的审理范围。同时，鉴于原判认定“A公司依C公司的授权履行无效合同所取得的汉口江宫解放大道669号临街地块国有土地使用权”一节无证据佐证，故原判认定土地管理部门应收回该批租合同项下的土地使用权是不妥的。A公司关于“纠正原审判决的越权错误认定”的上诉请求成立。B公司起诉的重要依据是其与C公司签订的联合开发建房合同，之所以将A公司作为被告，是因为B公司认为A公司由C公司独资设立且代C公司履行了联合开发建房合同的权利义务。A公司与B公司之间虽然存在合作的事实，但双方均未出示证据证实这些合作事实是为了履行C公司与B公司签订的合同，因此，A公司与B公司的关系属另一种法律关系，本院不予审理。B公司以其与C公司签订的合同为依据要求A公司承担民事责任，本院不予支持。原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确。原判有的认定虽然不妥，判词中关于本案所涉批租土地使用权应由土地管理部门收回的意见，超出了人民法院审理民事案件的权限，但原审法院未在判决主文中作出裁判，不影响其主体处理。故A公司关于撤销原审判决，予以改判或发回重审，由B公司承担本案诉讼费用的上诉请求不能成立，应予驳回。#p#分页标题#e#
二审法院最终判决：驳回上诉，维持原判。


靳双权律师，北京市东卫律师事务所房地产业务部负责人，靳律师为多家知名房地产公司提供法律顾问及教学服务；靳律师还致力于法律援助事业，如果您因生活困难，合法权益受到侵害，符合法律援助条件，靳律师愿意为您提供免费法律援助服务。联系电话：13426037149.单位：东卫律师事务所，地址：北京市朝阳门外北大街8号富华大厦D3B室。