房地产开发项目的审批程序

房地产的开发程序是由法律、法规及相关部门的具体实施办法规定的，由于每一个法规或办法只可能规定某一个或某几个环节当中的开发程序或审批程序，所以，各个地方的房地产开发程序及其各个环节会有相当的差异，但总体来说，大的原则和主要的手续基本上是互通或一致的。在向行政机关报请审批之前，房地产开发公司应当完成项目可行性的研究报告，并附有详细的规划设计参数和效果图，并且还需落实充足的开发资金。根据我国现行的法律、法规、规章并参考《广州市国土资源和房屋管理局依法行政手册（试行）》（广州市国土资源及房屋管理局2005年印制）的规定，房地产建设项目的行政许可程序分为以下九个阶段：
（一）选址定点阶段
在此阶段，需要由以下部门根据其权责办理以下手续：
1．发展改革行政主管部门审查有关项目的可行性报告或对项目进行核准；
2．建设委员会办理投资开发项目建设条件的意见书；
3．文化和地震等相关行政主管部门对建设工程相关专业的内容和范围进行审查；
4．国土资源行政主管部门进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查；
5．规划行政主管部门办理项目选址意见书；
6．环保部门办理生产性项目环保意见书。
（二）规划总图审查及确定规划设计条件阶段
在此阶段，需要由以下部门根据其权责办理以下手续：
1．人防行政主管部门进行人防建设布局审查；
2．消防和环保等相关部门对建设工程相关专业内容和范围进行审查；
3．国土资源行政主管部门办理土地预审；
4．规划行政主管部门对规划总图进行评审并核发《建设用地规划许可证》；
5．规划行政主管部门确定建设工程规划设计条件。
（三）颁发土地使用权证阶段
房地产开发企业无论通过何种途经取得土地，在其与当地国土资源行政主管部门签订《国有土地使用权出让合同》并取得《建设用地规划许可证》后，均可以依法申请办理《国有土地使用权证》。
（四）初步设计和施工图纸设计审查阶段  在此阶段，需要由以下部门根据其权责办理以下手续：
1．规划行政主管部门对初步设计的规划要求进行审查；
2．消防部门对初步设计的消防设计进行审查；
3．公安机关对初步设计的交通条件进行审查；
4．人防主管部门对初步设计的人防设计进行审查；
5．国土资源行政主管部门进行用地预审；
6．环保及地震行政主管部门对初步设计的相关主业内容进行审查；
7．建设委员会制发初步设计批复并对落实初步设计批准文件的要求进行审查，建设委员会在对施工图纸设计文件进行政策性审查并根据业主单位意见核发技术性审查委托通知单，并根据施工图纸设计文件审查机构发出《建设工程施工图设计文件审查报告》后，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
（五）规划报建图审查阶段
在此阶段，需要由以下部门根据其权责办理以下手续：
1．消防部门进行消防设计审查；#p#分页标题#e#
2．人防主管部门进行人防设施审查；
3．建委及园林等相关主管部门按照权责划分对相关专业内容和范围进行审查；
4．规划行政主管部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件并核发《建设工程规划许可证》（副本）。
（六）施工报建阶段
建设单位办理施工报建登记，建设方对工程进行发包并确定施工队伍，建设委员会组织职能部门对工程的开工条件进行审查，并核发《建设工程施工许可证》。
（七）商品房预售许可阶段
房地产开发企业提交《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、投入开发建设的资金已经达到工程建设总投资的25%的证明、房地产开发企业的《营业执照》、《资质等级证书》、工程施工合同和商品房预售方案后，由房地产管理行政主管部门办理预售登记，并核发《商品房预售许可证》。
（八）建设工程竣工验收备案阶段
在此阶段，需要由以下部门根据其权责办理以下手续：
1．建筑工程质量监督行政主管部门对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查；
2．财政行政主管部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收；
3．规划和消防等相关主管部门对相关专业内容和范围进行验收；
4．规划行政主管部门根据上述各部门和本部门的验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）；
5．建设委员会综合各部门验收、审查意见后，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工验收备案证明，对不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。
（九）房地产项目权属初始登记阶段
房地产开发企业提交申请书、《营业执照》、用地证明文件或《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、房屋竣工验收资料、房屋实际测绘图纸后，由房屋管理行政主管部门核准新建商品房所有权初始登记（大产权证）。


靳双权律师，北京市东卫律师事务所房地产业务部负责人，靳律师为多家知名房地产公司提供法律顾问及教学服务；靳律师还致力于法律援助事业，如果您因生活困难，合法权益受到侵害，符合法律援助条件，靳律师愿意为您提供免费法律援助服务。联系电话：13426037149.单位：东卫律师事务所，地址：北京市朝阳门外北大街8号富华大厦D3B室。