经营性房地产开发项目为什么必须通过招标、拍卖或挂牌交易的方式取得

市场供应土地在我国的房地产产业中是一个新兴事务，第一次是发生在1987年的深圳。但在之后相当长的一段时间里，协议出让土地的方式在政府出让土地中仍然占据着主导的地位，在土地一级市场中仍然存  在着相当大的弹性空间，土地出让给谁、出让价多少、附带什么条件、规划如何，都具有相当大的随意性，从而导致我国九十年代时的土地供应过量、低价出让、黑箱操作等现象的出现，大量国家应当取得的土地收益白白流失。这不仅影响到对土地资源的保护和合理利用，扰乱土地市场秩序，还滋生了贪污腐败等丑恶现象的出现。为此，国务院在2001年下发了《关于加强国有土地资产管理的通知》，要求“大力推行国有土地使用权招标、拍卖”。2002年5月9日，国土资源部公布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部颁布（2002第11号令），规定自2002年7月1日起，“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌交易方式出让”。土地出让的“招拍挂”制度，从此开始广泛地建立起来。按照中央纪律检查委员会第二次全会和国务院廉政工作会议的部署和要求，各地陆续开始普遍实行经营性土地“招拍挂”的出让制度。2003年，监察部、国土资源部印发了《关于开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作方案》（2003年监察部、国土资源部联合颁布），同年开始的土地市场秩序治理整顿工作也把落实“招拍挂”列为重要内容。2004年3月31日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（2004第71号令，国土资源部、监察部联合颁布），要求各地“在2004年8月31日前将历史遗留问题界定并处理完毕。8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权”，这就是在业界引起极大震动的所谓“8·31大限”。通过上述几个文件的颁布和实施，再配合各级政府和各个职能部门的加强工作，国家开始通过宏观调控引导土地市场的规范化运作和良性发展，土地一级市场开始实行以“招拍挂”方式的公开交易。“招拍挂”是我国行政制度改革、市场制度改革和土地使用和出让制度改革的产物。经营性土地出让一律“招拍挂”，这是法律的要求，是建立社会主义市场经济的客观要求，是以市场为基础配置土地资源，规范土地市场，促进合理用地，深化土地使用制度改革的必然要求。改革开放以来，我国土地的供应和使用先后经历过两次重大的变革，先是土地的使用从“三无”（无偿、无限期、无流动）到“三有”（有偿、有限期、有流动），而后确立和推动土地“招拍挂”的出让方式。从以往全国土地出让的实际情况来看，大多采用的是协议出让的方式，这对深化土地使用制度改革，加快培育土地市场产生了一定的制约，既不利于盘活国有存量土地，进一步显化土地资产，也不利于使有限的土地资源发挥最佳效益，更不利于加强廉政建设。因此，对经营性用地实行公开“招拍挂”方式出让，有利于建立和完善土地市场体系，实现政府对土地市场的有效管理和宏观调控，进而实现国有土地资产的最大价值，是我国市场经济发展到今天的必然之路。


靳双权律师，北京市东卫律师事务所房地产业务部负责人，靳律师为多家知名房地产公司提供法律顾问及教学服务；靳律师还致力于法律援助事业，如果您因生活困难，合法权益受到侵害，符合法律援助条件，靳律师愿意为您提供免费法律援助服务。联系电话：13426037149.单位：东卫律师事务所，地址：北京市朝阳门外北大街8号富华大厦D3B室。