房地产开发项目建设的城市规划

《中华人民共和国城市房地产管理法》第25条规定：“房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划，合理布局，综合开发，配套建设。”这一规定，既体现了房地产开发规划的基本原则，也着重强调房地产开发规划的重要性。  
2005年建设部发布了《城市规划编制办法》（2005年12月31日建设部颁布），其中提出“城市规划是政府调控城市空间资源、指导城乡发展与建设、维和社会公平、保障公共安全和公众利益的重要公共政策之一。”根据《城市规划编制办法》的规定，城市规划分为总体规划和详细规划两个阶段。大、中城市根据需要，可以依法在总体规划的基础上组织编制分区规划，其中城市总体规划指综合性的城市规划，包括市域城镇体系规划和中心城区规划。
城市总体规划是确定一个城市的性质、规模、发展方向以及制定城市中各类建设的总体布局的全面环境安排的城市规划，在城市规划中具有基础性的作用。
（一）编制城市总体规划的要求
政府提出编制城市总体规划前，应当对现行城市总体规划以及各专项规划的实施情况进行总结，对基础设施的支撑能力和建设条件做出评价；针对存在的问题和出现的新情况，从土地、水、能源和环境等城市长期的发展保障出发，依据全国城镇体系规划和省域城镇体系规划，着眼于区域统筹和城乡统筹，对城市的定位、发展目标、城市功能和空间布局等战略问题进行前瞻性研究，作为城市总体规划编制的工作基础。
编制城市总体规划、应当以全国城镇体系规划、省域城镇体系规划以及其他上层次法定规划为依据，从区域经济社会发展的角度研究城市定位和发展战略，按照人口与产业、就业岗位的协调发展要求，控制人口规模，提高人口素质，按照有效配置公共资源、改善人居环境的要求，充分发挥中心城市的区域辐射和带动作用，合理确定城乡空间，促进区域经济社会全面、协调和可持续发展。
（二）编制城市总体规划的程序
在组织前期研究的基础上，按规定提出进行编制工作的报告，组织编制直辖市、省会城市、国务院指定市的城市总体规划的，应当向国务院建设主管部门提出报告；组织编制其他使得城市总体规划的，应当向省、自治区建设主管部门提出报告。
组织编制城市总体规划纲要，依法由省级或国务院建设主管部门组织审查；依据省级或国务院建设主管部门提出的审查意见，组织编制城市总体规划成果，按法定程序报请审查和批准，在城市总体规划的编制中，对于涉及资源与环境保护、区域统筹与城乡统筹、城市发展目标与空间布局、城市历史文化遗产保护等重大专题，应当在城市人民政府组织下，由相关领域的专家领衔进行研究。同时应当充分吸取政府有关部门和军事机关的意见。
在城市总体规划报送审批前，城市人民政府应当依法采取有效措施，充分征求社会公众的意见。
（三）城市总体规划的期限
城市总体规划的期限一般为20年，同时可以对城市远景发展的空间布局提出设想。确定城市总体规划的具体期限，应当符合国家的有关政策要求。#p#分页标题#e#
（四）城市总体规划包括的内容
城市总体规划包括城镇体系规划纲要、城市规划区范围、城市职能及发展目标分析、禁限建区及适建区范围、预测城市人口规模、研究中心城区空间增长边界并提出建设用地规模和建设用地范围、提出交通发展战略及主要对外交通设施布局原则、提出重大基础设施和公共服务设施的发展目标、提出建立综合防灾体系的原则和建设方针。

靳双权律师，北京市东卫律师事务所房地产业务部负责人，靳律师为多家知名房地产公司提供法律顾问及教学服务；靳律师还致力于法律援助事业，如果您因生活困难，合法权益受到侵害，符合法律援助条件，靳律师愿意为您提供免费法律援助服务。联系电话：13426037149.单位：东卫律师事务所，地址：北京市朝阳门外北大街8号富华大厦D3B室。