房地产融资主要有哪些方式

中国已经建立了以银行信贷为主，同时兼有股权、信托、债券以及基金等融资方式在内的房地产融资体系，为中国房地产业的快速成长提供了重要的资金支持。但从各种融资方式所占的比重来看，银行信贷仍然被过分依赖，而股权、债券、基金等融资方式的比例则相对较小。
（一）银行贷款
银行贷款是指房地产开发企业以还本付息为条件，从外部通过各种商业银行或者其他金融机构融人开发资金的融资行为。银行贷款属于债务性融资，同时由于其须通过银行作为中介来进行，因此也是一种间接融资。作为目前房地产企业资金的主要来源，银行等金融机构可以提供多种房地产开发贷款（如住房开发贷款，商业用房开发贷款等）供借款人选择，我们将在后文对几种主要的房地产开发贷款进行介绍。
需要予以关注的是，由于房地产项目投资额大、建设周期长，因而资金回收较慢，房地产开发贷款的风险性比较高，因此，这类贷款一般均需要在提供担保的前提下发放信用贷款，而较少仅仅依赖借款人的信用发放信用贷款。
另外，根据《商业银行房地产贷款风险管理指引》第十六条的规定，商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于35%。《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（也即“国六条”）也明确要“严格房地产开发信贷条件。为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。”因此，自有资金是否达到35%是房地产开发企业能否取得房地产开发贷款的一个关键前提条件。
（二）房地产信托
从资金信托的角度来看，房地产信托是指受托人（信托投资公司）遵循信托的基本原则，将委托人（资金所有者）委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产企业以获取收益，并将收益支付给受益人的行为；从财产信托的角度来看，房地产信托则指房地产物业的所有人作为委托人，将其所有的物业委托给专门的信托机构经营管理，由信托机构将信托收益交付给受益人的行为。我们将在后文对房地产信托进行较为详细的介绍。
（三）债券融资
房地产企业债券是由房地产企业向投资者发行、借以向社会直接筹集资金，并承诺按照一定的利率及约定的条件在债券到期时向投资者偿还本金和利息的一种债权债务凭证。目前，主要是依据《公司法》、《证券法》等发行的债券。
由于债券利息计入成本，因此债券融资有利于降低企业的融资成本。比较而言，发行股票的股息则须于税后支付，因此债券融资从一定程度上减少了税收。另外，债券融资可以分流银行贷款的压力，所取得的资金在使用上也较银行贷款灵活。
债券融资的方式之一，即为“短期融资券”，我们将在后文进一步介绍。
（四）股权融资
股权融资属于直接融资的一种，即不通过银行等金融机构，资金即可由资金所有者通过持有股票（股权）、享有对公司控制权的方式而直接为公司所用的融资方式。
比较债券融资而言，股权融资方式所筹得的资金构成公司的权益资本，无须返还，且是否支付股利及支付多少的股利均须视公司的经营状况而定。股权融资还有利于通过吸引拥有特定资源和背景的战略投资者，利用其管理优势、市场渠道优势、政府关系优势以及技术优势等产生协同效应，壮大公司自身实力。#p#分页标题#e#


靳双权律师，北京市东卫律师事务所房地产业务部负责人，靳律师为多家知名房地产公司提供法律顾问及教学服务；靳律师还致力于法律援助事业，如果您因生活困难，合法权益受到侵害，符合法律援助条件，靳律师愿意为您提供免费法律援助服务。联系电话：13426037149.单位：东卫律师事务所，地址：北京市朝阳门外北大街8号富华大厦D3B室。