如何结合房地产开发的不同阶段选择融资方式

一般来说，房地产项目的建设和开发在时间上具有明显的阶段性，各阶段的资金需求特点不尽相同，相应地在融资成本和融资风险的管理及控制等方面也各有不同，因此，不同阶段所适宜采用的融资方式也相应有所区别。
粗略来看，每个房地产项目的开发过程可分为三个环节：
（一）策划和准备阶段：这个阶段的工作包括项目的立项和可行性研究、规划设计和市政配套、选择地点及取得土地使用权等多项项目开发的前期工作，需要支付土地使用权出让金、可行性研究和规划设计费用等。由于该阶段融资期限最长，数额较大，并且一般房地产企业难以达到自有资金35%以上的要求而无法获得银行贷款，因此，在这个阶段，开发商往往愿意接受较高的融资成本而采用夹层融资等方式。当然，对于实力较为雄厚的大型房地产开发商而言，其还可以考虑采用发行债券、REITs与海外资金合资设立项目公司进行投资，以及上市和并购等方式，而中小型企业则可通过在此阶段与地产商和经营商合作进行联合开发的方式来获得资金支持，使项目得以顺利进行。
（二）建设和施工阶段：在这一阶段，将进行“七通一平”等土地开发、实施建筑、安装等工程以及配套设施建设等具体工作。开发商除了普遍采用基建垫资作为这个阶段主要资金来源之一外，还可以选用信托、夹层融资及短期融资券等方式来融资。
（三）验收及销售阶段：这是开发商销售房地产、回笼资金的阶段。一般而言，开发商无须再进行大额融资，融资的压力主要由购房者来承担，这里就不详述了。三、如何结合不同物业类型及房地产企业规模选择融资方式？
融资方式的选择还与所开发的物业所属类型密切相关。实践中，可以粗略分为以下几种类型：
（一）住宅类物业：住宅是房地产开发最主要的项目类型之一。由于住宅在开发完成后即进行销售，融资相对商业用房较为容易，享受税收优惠，但相关贷款抵押期一般较长。另外，住宅类物业还可以再进一步细分为不同档次和类型，其各自所面对的消费者群不同，因此，在融资方式的选择上亦有所区别。例如：
对于别墅等高档住宅区，其设计水准较高，可行性研究和专业设计费用等高昂，因此资金需求较大。但同时由于所针对的是高收入群体，人数虽然相对较少，但其需求更富于个性化，因此能否成功销售的风险系数较高。一般而言，夹层融资、信托、项目融资、REITs等均可作为该类住宅项目较为理想的融资方式。
而对于普通商品房的房地产项目而言，该类物业主要针对中端客户并且客户的贷款比例较高，违约率略高于高端客户。这类客户可选择融资租赁以实现事实上的“零首付”；也可以充分利用由开发商提供补贴的“卖方信贷”来融通资金以减轻还贷压力。普遍为这类购买者所申请的个人抵押贷款则构成房地产证券化的主要来源。
经济适用房属于政策性较强的住宅类物业，该类住宅的购买者为中低收入人群，贷款比例最高、违约率也最高。低收入人群难以获得高额的购房贷款额度，并且也难以承受某些成本较高的创新融资方式，因此实践中，政府需要在更大程度上承担责任。#p#分页标题#e#
（二）商业性房地产：这类物业主要包括写字楼、商铺、工业项目、停车场和仓库等。其经营模式是开发商通过开发并持有该等物业，以出租该等物业获取租金的方式实现收益。由于该等物业的产权和现金流集中且比较稳定，融资规模大、资金回收期长，因此，这类物业对新型融资方式的热情很高，例如REITs。实践中，我国目前已经发行的REITs均是靠租金获取回报的商业性房地产，如办公楼、购物中心等。另外，大型的商业房地产项目还可以考虑采用项目融资、短期融资券、联合开发、海外基金等融资方式。
从房地产开发企业规模的角度来说，对于实力雄厚、信誉良好的大型房地产开发企业来说，几乎所有的融资方式都可以选择，特别是上市、发行债券等方式。而对于中小型房地产开发企业来说，则可灵活采用开发商卖方信贷、联合开发、夹层融资、信托融资、工程转包融资、获得外单位投资等多种方式进行融资。


靳双权律师，北京市东卫律师事务所房地产业务部负责人，靳律师为多家知名房地产公司提供法律顾问及教学服务；靳律师还致力于法律援助事业，如果您因生活困难，合法权益受到侵害，符合法律援助条件，靳律师愿意为您提供免费法律援助服务。联系电话：13426037149.单位：东卫律师事务所，地址：北京市朝阳门外北大街8号富华大厦D3B室。