房地产并购、资产并购、股权并购的概念

在经济发展和运行过程中相当普遍或者说必然会发生的一个现象是，当某些行业发展到一定水平时，就会出现集中的趋势。这种集中或者通过内部增加投资的方式来实现，或者通过并购其他企业的方式来实现，房地产业亦如是。
实践中，房地产并购主要分为资产并购和股权并购两种方式：
（一）资产并购：是指收购方购买被收购方的土地及地上建筑物等资产并拥有和运营该等资产。资产并购的优点在于收购标的为具体资产，收购方不必承受目标公司之前债务的困扰，且手续相对简单。但资产收购税负较重，需交纳契税、土地增值税、营业税等多项税目，并且根据《城市房地产管理法》第38条的约束，即“按照出让合同约定进行土地开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，形成工业用地条件或者其他建设用地条件。”因此，未经任何投入和开发的土地无法进行资产收购的操作。
（二）股权并购：则是收购方购买被收购方即目标公司的股权，以达到间接取得土地、地上建筑物及项目开发权的方式。目前，国内甚至有观点认为，并购主要是指“股权并购”，即是指在市场机制作用下，企业通过产权交易获得其他企业产权或控制权的经济行为。与资产收购相比，股权收购税负较轻，在契税、土地增值税、营业税等方面均可享受优惠政策。例如，根据《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[ 2002]191号）的规定，股权转让可以享受营业税税收优惠政策，国家目前对股权转让不向股权转让方征收营业税。但是其最大的缺点或者说风险，在于采取此种方式难以确保完全了解目标公司的内部信息从而避免目标公司“或有债务”存在的可能，因此所要求的尽职调查应更为谨慎、全面。另外，股权收购过程和手续也稍为烦琐。
无论如何定义“并购”，由于成功的并购可迅速扩展房地产企业原有规模、提升竞争能力及拓展新的业务领域，有助于减少企业单纯依靠自我积累而谋求发展的风险和成本，因此，并购日益被认为是一种富于效率的企业发展模式。
近年来，房地产企业的并购也是层出不穷。特别是当非房地产企业试图进入房地产行业或房地产企业试图进入新的地域范围进行房地产开发时，选择并购原来已经存在的房地产企业的方式，由于可以直接利用被并购方原有的市场知名度、社会网络资源等，无疑有利于迅速在市场中立足。一个成功的例子是，成立于1956年的美国帕尔迪房屋公司( Pulte Homes)，经过40年的持续发展后，于1996年开始进行并购活动，先后收购了田纳西州的拉德诺房屋公司( Radnor Homes)、佛罗里达的迪佛士( DiVosta)住宅建筑公司、黑石(Blackstone)公司的老年住宅业务和全球最大的老年住宅开发商德尔韦伯( Del Webb)公司，从而逐步壮大成为美国最大的房地产公司。当然，随着国内房地产业的发展和行业资源的进一步整合，成功的房地产企业并购也早已屡见不鲜。


靳双权律师，北京市东卫律师事务所房地产业务部负责人，靳律师为多家知名房地产公司提供法律顾问及教学服务；靳律师还致力于法律援助事业，如果您因生活困难，合法权益受到侵害，符合法律援助条件，靳律师愿意为您提供免费法律援助服务。联系电话：13426037149.单位：东卫律师事务所，地址：北京市朝阳门外北大街8号富华大厦D3B室。#p#分页标题#e#