预售商品房未登记备案是否会使得合同无效

1999年9月20日，原告XX商贸集团（以下简称XX集团）与被告XX房地产开发有限公司（以下简称XX公司）签订协议，预购位于某市滨海大厦的办公用房，原告购买被告房屋的建筑面积达5000平方米，每平方米单价6000元，共3000万元。合同规定：出卖人应于2001年5月底以前交房，由双方会同验收部门点交，买受人应分3次付清购房款，即于合同签订之日交付合同总金额的50 010，2000年年底，再支付总额的45%，尾款于交房后一周内付清。合同还规定，出卖人迟延交房的，每迟延一天交罚款l万元，买受人迟延付款，每迟延一天交罚款1万元。合同第10条规定，出卖人“如遇下列特殊原因可凭该楼房所在地有关部门的证明文件，据实予以延期：一、不可抗力的自然灾害；二、其它非因甲方（出卖人）所能控制的事件。”合同附录一还规定：XX公司“应于1999年年底前建成基地，2000年7月底以前完成主体工程，2000年年底开始室内装修，否则应承担违约责任。”该合同签订以后，双方当事人均未在有关部门办理备案手续，但XX公司已办完所有的卖房手续。
2000年2月7日，XX公司在施工过程中发现一些地下人防工程需要清除，又遭受20多天的大雨，致使工程进度按计划被迫推迟2个月，尽管此后XX公司为抢工期，给施工队以高额奖金进行鼓励．但是仍迟延1个月，直至2001年6月底才向XX集团交房。XX集团遂以XX公司迟延交房为由，向人民法院提起诉讼。要求解除合同，并支付30万元的罚款，同时提出本合同没有在有关部门备案，应被宣告无效。
人民法院经审理后，于2002年2月作出判决：驳回原告的上述两项请求，判定在该房验收合格以后原告仍应向被告交付房款，并接收房屋；同时双方当事人应补办合同备案手续。
案件评析：
本案争议的焦点主要集中在以下三个方面：(1)预售商品房未登记备案是否会使得合同无效；(2)因不可抗力引起的迟延交房是否可以免责；(3)发生纠纷后是否应继续履行合同。
如前所述，一般认为，预售合同的备案登记，原则上并非是确认合同本身生效与否的要件，没有履行该手续，可以责令当事人补办，但不应使合同无效。《商品房买卖合同解释》第6条明确规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”
在本案中，XX公司延期交房事由于事先未知的地下人防工程障碍，后又遭受了20多天的大雨，这些显然是事先无法预知的，属于不可抗力。在双方当事人签订的合同中明确了“如遇下列特殊原因可凭该楼房所在地有关部门的证明文件，据实予以延期：(1)不可抗力的自然灾害；(2)其它非甲方（出卖人）所能控制的事件。”根据我国《合同法》第117条，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因此，XX公司是可以免责的。而且在可能发坐迟延交付后，XX公司积极抢工期、抢进度，充分表明其行为是符合合同的诚信义务的，因此，根据免责条款，鸿业公司不应承担违约责任。
最后，由于XX公司迟延交房是不可抗力造成的，可以免责。因此，除非出现情势变更的特殊事实是的继续履行合同不可能或者没有意义，一般原告不得要求解除合同，而应继续履行。故本案中，法院没有支持原告XX集团的诉讼请求。