开发商延期交房违约责任的认定和违约金的承担

2004年7月16日，原告何某与被告某房地产开发公司订立了一份《商品房预售合同》。双方约定，被告于2005年5月30日向原告交付竣工并验收合格的商品房一套，如迟延交付房屋则须向原告支付违约金，其数额按房价的l%o计日累加。该合同同时约定，如原告违反约定的日期迟延缴付房款，亦应向被告方支付违约金，其数额同样按房价的l%o计日累加。合同订立后，原告分三次支付了前期房款136977元，但被告于2007年1月5日才与原告办理楼宇交接手续，原告认为被告违约事实明显，且被告迟迟未就违约金支付问题作出答复，因此亦未依合同在2007年2月16日支付第四次前期房款，后经被告书面催收于2007年4月9日支付该款项。原告认为被告系迟延交付，于是向法院起诉要求被告按合同约定的计算方法偿付延期交房553天的违约金。被告认为合同中约定的违约金比例过高，应减少违约金数额，被告公告的交房日期为2006年12周8日，原告处于自身原因迟延接房，故计算迟延交房的时间应截至2006年12月8日。被告还认为原告迟付第四期房款，同样应支付违约金。
法院判决的结果是，认定双方合同有效，被告因迟延交房应承担违约责任并支付违约金，违约金计算的截止日期为2006年12月8日；同时原告未依约支付第四期房款也属违约，也应支付违约金，但数额应按迟延交付的第四期房款而不是总房款来计算。
案例评析：
本案是典型的因开发商逾期交房而引发的纠纷。根据本案的情况，被告违约的事实非常明显，其实际交房时间超过了双方在合同中约定的时间且无法定的免责事由，因此被告应承担违约责任，并支付违约金。本案的焦点主要集中在以下两个方面：
首先，违约金的计算方法及数额。违约金是合同当事人约定的，一方违约时应支付给对方的货币。从本案来看，当事人在合同中约定了违约金的支付方式。根据我国《合同法》第114条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加，约定的违约金数额高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”从该条可看出，违约金不以实际损害为条件，具有惩罚性，当事人可以自由约定其数额。同时违约金还具有补偿性，国家可根据实际情况要求对违约金数额予以适当干预。另外迟延履行违约金支付后不能免除支付方的合同履行义务。本案中，双方对于迟延履行所作的约定是双方真实的意思表示，具有法律效力。而且双方约定的违绚金计算方法也未违反法律法规的禁止性规定。因此被告以原告没有实际损失为由要求降低违约金的请求不能成立。因为违约金的支付一般是按合同约定，而不是以实际损失的存在为支付依据。
#p#副标题#e#其次，原告在被告逾期交房后逾期付款的行为如何定性呢？从本案的实际情况来看，被告虽逾期交房，但于2007年1月5日办理了房屋交接手续，即已履行了自己的合同义务。原告虽然拥  ’有追究被告方违约责任的权利，但是并不能因此而免除支付房款的义务，因为合同对双方均有约束力，只要合同本身未因法定或约定的原因而失效，就要求合同双方严格依约履行自己的义务，停止履行自己的义务并不是追究对方责任的正确方法，相反，不分情况的停止履约常使本身因对方违约而权益遭到侵害的受害者反而会因侵害对方权益而承担相应的法律责任。本案中，原被告双方订立的合同并未因被告的迟延履行而无效，这份合同中对于原告的分期付款时间、数额以及逾期付款的违约金支付的约定依然具有法律效力，原告逾期付款的行为不是对自己合法权利的维护而是对合同义务的违反，因此同样应承担违约责任。
通过以上的分析可见，商品房买卖中开发商逾期交房的情况很常见，其产生原因大致有以下几类：(1)不可抗力。在房屋建没过程中，灾害性天气等自然原因会影响工程进度，开发商虽一般会在交房时间上预留一定时间，但也可能因该类情况的突发性和不可测性最终影响交房。(2)工程质量不能达标。建设项目启动后由于各类原因而使工程质量不能达标，无法通过竣工验收因而不能按期交房。(3)资金短缺。房地产市场升温较快，开工后，由于资金不到位，开发商不能按期向施工单位支付工程进度款，造成施工进度缓慢，甚至停止，最后不能如期交房。(4)消防验收或综合验收未通过而不能交房。
对于购房者来说，为了避免因逾期交房而导致的各类纠纷，应提高法律意识，防患于未然。在合同订立阶段就必须以真审查对方资质及是否具备商品房预售的各项条件，在签订合同时更须仔细推敲合同条款，为维护自身利益创造较好的条件。像本案一样与开发商订立违约金专项条款就不失为一种好办法。同时，不要把擅自中止履行自己的合同义务作为惩罚对方违约的手段，应当正确运用法律武器来维护自身的合法权益。