商品房买卖的付款方式

        商品房买卖的付款方式有三种:一次性付款、分期付款和以按揭方式付款。其中，  按揭实际上是一种特殊的分期付款方式，买受人在支付首期房款后，将预购房屋抵押给银行，通过向银行贷款的方式支付大部分房款。 
       采取一次性付款或普通分期付款方式支付房款的商品房买卖合同约定明确，所涉及的法律关系并不复杂，相对复杂的是按揭付款方式，其合同纠纷发生的频率远远超出其他付款方式。本文将重点分析按揭付款方式的合同纠纷。
 一、按揭的法律性质   
      关于  按揭的法律性质，存在如下几种不同的观点:不动产 抵押、权利 抵押、准 抵押以及让与担保。事实上，按揭兼有抵押和质押的特征，商品房取得产权证之前属于权利质押，之后则属于不动产抵押。如果按揭行为发生在产权证取得之前，银行将要办理两次他项权备案手续。因此，我们不能简单地将按揭归为不动产抵押或权利质押的范畴。至于让与担保，因其必须以转让权利的方式担保债务的履行，合同性质类似于流质契约，与按揭的特征并不相符。
二、按揭付款方式的商品房买卖合同常见纠纷   
      买受人与开发商约定以抵押方式支付房款，但是这个条款的履行，有赖于银行对买受人贷款申请的接纳。通常开发商与买受人签订《商品房买卖合同》在前，银行审查买受申请在后，如果银行不接受、或不完全接受买受人的申请，《商品房买卖合同》约定的付款方式条款就无法履行，当事人只能变更付款方式。问题在于，买受人之所以选择按揭方式付款，是因为其没有能力履行其他付款方式，因此，变更付款方式的协议一般难以达成。在此情况下该合同是否应当继续履行，又如何履行呢?   
      法释(2003 ) 7号《解释》第二十三条对此作出的规定是，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房欲本金及其利息或者定金返还买受人。根据该规定，当银行不接受买受人的申请时，因当事人一方原因造成的合同不能履行，无过错方可以提出解除合同，并要求赔偿损失。显然，规定认为过错方需要承担违约责任。
      由于买受人是承担付款责任的一方，因此，对抵押贷款合同不能订立的承担责任的过错方一般都是买受人。规定中“不可归责于当事人双方的事由”实际上是双方不能预见的情势变更情形，比如银行放贷政策发生变化。值得注意的是，按照该规定，可以解除的只有银行完全不接受按揭申请的情形，不包括银行不完全接受按揭申请的情形。   
      该规定给出了抵押贷款合同不能订立导致商品房买卖合同不能继续履行时的处理办法，但是对抵押贷款合同不能订立并不导致商品房买卖合同解除，合同如何履行未并未论及。律师认为，按揭是分期付款的一种特殊方式，当买受人不能通过借贷银行资金的方式支付房款时，其支付房款的义务并未免除，应当以其他方式履行付款义务，支付时间与约定的按揭款支付时间应当一致，否则应视为买受人违约。   
      因此，商品房买卖双方约定以按揭方式支付房款时，一定要明确按揭申请不被接纳时的处理办法。否则，买受人可能承担违约责任，该违约责任既可能是继续履行合同的违约责任，也可能是解除合同的违约责任。


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