业主所持预售合同附图与实际不符，公共部分如何确定?

 【基本案情】   
       某商业楼盘于1996年开始预售，开发商领取预售证时尚未开始建设，预售一段时间后开始修改设计图纸，并向规划局申请规划变更，规划局批准之后其又以变更后的图纸对外预售，因此，该楼盘第一批业主和第二批业主所持的预售合同中会共部分、甚至于业主的套内建筑部分位置与面积均不完全相同。2003年，该楼盘按现状通过了规划验收和消防验收，规划验收图与两批业主的预售合同附图均不相同。同年，该楼盘被法院强制拍卖，某公司(下称大业主)拍得全部未售出部分的房屋。应拍后，大业主发现已售出部分的业主(下称小业主)的预售合同附图不同，未售出部分也无法确定，因此，只能将楼盘未完工部分继续修建后，要求全体已售商铺的小业主与其签仃租赁合同，将商铺出租给其经营，让解决矛盾的时间后延。2007年，租赁合同到期后，某商铺小业主不愿意续约，要求返还商铺，大业主以该小业主商铺位置不能确定为由拒绝返还，小业主遂向法院起诉。   
【判决结果】   
       法院经审理后发现该小业主的预售合同附图中标示该商铺的位置在竣工验收图的公共通道上，但是，法院认为，小业主要求返还商铺的诉讼请求应当得到支持，故判决大业主按小业主预售合同附图位置将商铺间隔装修好后返还给小业主。大业主不服，向中级法院提起上诉，中级法院维持原判。该案进入执行阶段后，因判决书确定的位置属防火通道无法执行，小业主只能再次与大业主协商，暂时交换商铺经营，待房管局确定商铺位里后，再交换商铺。另据了解，根据该市房管局的规定，该楼盘属于开发商已停止经营的烂尾楼盘，小业主可以按照规划验收合格证的附图自行办理房地产证，该楼盘已有小业主办理房地产证，其测绘方案是由房管局权衡各业主的利益折中确定的。    
【律师点评】
       根据《城市商品房预售管理办法》第七条规定，开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交商品房预售方案，预售方案应当附商品房预售总平面图、分层平面图;根据第八条规定，房地产管理部门在接到开发企业申请后，应当详细查验各项证件和资料，并到现场进行查勘，审查合格后核发《商品房预售许可证》。因此，开发商开始预售之后，不可以改变预售总平面图和分层平面图，否则，各业主的购房合同中所附平面图不同，就无法确定公共部分，也就无法计算整个楼盘的公摊面积。上面这个案子中，由于开发商改变平面图，而房管部门又准许其将附有改变后的平面图的预售合同登记备案，这就必然造成公共部分甚至各业主的套内部分的位呈根本无法确定，在此情况下，法院依据各业主的预售合同进行判决，只能造成判决无法执行，或者互相冲突。该楼盘已有业主按照房管局的折中方案办理房地产证，该判决结果也一定会与房管局已经颁发的房地产证的登记内容冲突。   
       还有一个问题，该楼盘已经过规划和消防验收，验收后的公共通道即为消防通道，判决书要求大业主将公共通道间隔装修后交给小业主使用，违反消防法的规定。    该案的结局仍然是将矛盾解决的时间延后，但事实上，当事人的等待没有任何意义。因为该案的矛盾是房管局自身的错误造成的，在未征求业主意见的情况下，其确定商铺的浏绘方案必然会受到业主质疑。       
       一个楼盘只能有一个预售总平面图和分层平面图，房管部门在办理登记预售合同备案手续时，应当审查附图情况，或者要求发展商在预售现场公示预售总平面图和分层平面图。


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