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房产律师解析土地所有权的特点

来源：未知时间：2012-11-14

在中国，土地所有权的法律制度与私有制国家的土地所有权制度比，有如下特征:

     第一，土地所有权主体的特定性。

     在中国，除了国家和农村劳动众集体以外，任何组织或个人都不能成为土地所有权的主体。这也决了土地所有权的不可流转性，即土地所有者不能把土地作为买卖、赠与、遗赠等民事法律行为的标的。

    第二，土地所有者利益实现的间接性。

    土地作为不动产，它需要通过使用才能产生经济效益，而中国的土地所有权人是国家和农村集体，国家和农村集体本身一般不直接使用土地。他们要实现其利益必须采取间接的形式，即土地脱离所有者的直接控制，由非所有者来支配和使用，所有者通过获得所有物的经营收益而实现其经济效益。

    第三，土地所有权权能的可以分离性。

    在现实生活中，土地所有权因项权能的分离是普遍存在的，如土地的出租，就是土地所有权人把占有、使用两项权能转让给承租人行使，从而使土地的占有权、所有权相分离。中国长期实行的是国有土地无偿划拨使用制度，把土地的占有、使用、收益等权能划给使用单位行使，国家只保留最后的处分权，.;这也是土地所有权能分离的一种形式。土地所有权权能的分离，其目的在于创造经济价值，是所有权人获得收益的一种手段。非土地所有权人始终不能享有所有权人所独有的最终处分权，它所享有的各项权能仍要受所有权人的制约，所有权人保留对土地的最终收回权。

     在市场经济条件下，土地资源如何通过市场来配置，国家如何以所有者的身份行使土地所有权，如何以社会管理者的身份管理土地研究的重大课题。对此有人认为应当区分国家土地所有权主体共理主体身份，国家土地所有权主体应当是民事主体，应在全国声大会领导下建立直接对全国人民代表大会负责的包括土地资产在内的国有资产民事权利主体，行使国有资产的所有权，使得国有土地所有权的行事按照民事原则运行。

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