目前，政府依法提前收回与补偿，绝大部分体现在城市房屋拆迁的补偿安置方面。依据1999年的国家标准《房地产估价规范》的规定：以有偿出让、转让方式取得的土地使用权，根据社会公共利益需要拆迁其地上房屋时，对该土地使用权如果视为提前收回处理，则应在拆迁补偿估价中包括土地使用权的补偿估价。此种土地使用权补偿估价，应根据该土地使用权的剩余年限所对应的正常市场价格进行。
【律师提示】有学者认为，依据《城市房屋拆迁管理条例》，目前我国在房屋拆迁补偿安置过程中，对土地使用权的价格是不予以补偿的，有的还以建设部的文件作为依据。笔者认为，不予以补偿的观点是错误的。在计算房屋的市场价值时，其价格包含两方面内容：土地使用价值和房屋建造价值。实际上，在对拆迁房屋进行评估时，该房屋所在地理位置（政府所谓的区位基准价格）对房屋的评估价格起到决定性作用，土地使用权的价值远远大于房屋的价值。《城市房屋拆迁管理条例》在第二十四条中规定了土地使用权的价值含在被拆迁房屋在内，只是以房屋的区位代替了土地使用权。2002年1月，国务院法制办公室秘书行政司在一份回复中进一步明确解释了货币补偿款中包括对土地使用权的补偿。
关于提前收回时对土地使用权人的适当补偿，目前都是与房屋价格一起评估后进行补偿。但依据《城市房屋拆迁管理条例》的补偿，并不存在退还相应出让金之行为。另外，该行政法规还忽略了一个非常重要的事实，即该行政法规并没有把建设用地使用权的容积率及房屋建筑面积等重要因素包含在内。如同一地段拆迁前的已有房屋的容积率为0.5，但拆迁后新建商品房的容积率为0.9，显然两者之间的建设用地使用权的价值是不相等的，但在补偿安置方面却完全忽视了该事实。
对于该问题，实践中几乎得不到司法的理解与支持，但有些地方政府其实已经考虑到了这点，如浙江省建设厅曾在2002年2月颁发的《浙江省城市房屋拆迁价格评估暂行办法》第十二条规定：“被拆迁房屋合法占有的土地面积，超过其建建筑积除以标准容积率的，超过部分的土地面积按照《浙江省实施（中华人民共和国土地管理法）办法》第二十九条规定予以补偿。标准容积率为：住宅1.3，办公、商业用房1.5，工业用房0.5，其他用房1.5，各市、县人民政府在此标准上下浮动15%范围内确定。被拆迁房屋合法使用的土地面积，以土地使用证的记载为准”。
对非住宅出让土地使用权提前收回的补偿，地方政府的做法是按照剩余年限土地使用权所占原土地出让金的比例计算，将土地出让金退还给被拆迁人，土地上的合法建造物，再按政府公布的建筑物成本价另行补偿。
【律师提示】笔者以为，这种补偿既不合理，也不符合法律规定。因为土地出让金是被拆迁入先前预缴给政府的土地有偿使用费用。现在因为政府提前收回，政府只将已交的剩余年限的土地出让金全额退还，依据《合同法》之规定，这是理所当然的事，怎么能算是补偿？从目前的法律法规来看：《土地管理法》第五十八条规定是“适当补偿”，《城市房地产管理法》（2007年修订）第二十条规定是“根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十二条规定是“根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿”。单从以上几个方面的条文词义理解，政府返还剩余年限的土地出让金就不应包含在适当补偿之内。#p#分页标题#e#
如《物权法》第一百四十八条规定：“建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金”。依照该条款规定，被拆迁人在土地补偿上，实际上获得了两笔费用：一是剩余年限的土地出让金；二是包含在被拆迁房屋的市场评估价格内的土地价值，该土地价值在以房屋名义进行价值评估时，已经将被拆迁入的开发土地实际情况、对土地增值部分考虑在内。作为一部调整基本民事法律关系的民法典，我们不能指望它的规定可以直接具体操作。
也有学者提供了另一种合理的补偿思路：就是补偿标准应以土地使用权剩余年限价值的现值计算，即通过评估确定的收回之日的市场价格，而不应按照剩余年限土地使用权所占原土地出让金的比例计算。这种补偿方式，简洁明了，操作性强，易于理解，也最接近立法的真正涵义。但遭遇的阻力非常大，因为按该补偿方式，政府再也不能通过转让国有土地使用权来获取巨额收入了。故既得利益群体和各级政府都会强烈反对。但这种补偿方式是经济高度发达的西方文明国家的通行做法，如果我国要不断深入发展市场经济，那么立法采取这种公平合理的补偿方案是一种必然的趋势。
越来越多的人士认为，政府提前收回国有土地使用权的行政行为本身，无论是否公共利益需要，都直接侵害了被拆迁人对不动产财产权的处分权和收益权，故在补偿方面应市场化。
二、住宅土地被提前收回的补偿
依据《城市房屋拆迁管理条例》规定，在对住宅被拆迁安置补偿时，是将该土地补偿款包含在被拆迁房屋的补偿价格中，不再另行补偿。即所谓的“拆一赔一”补偿方案，被拆迁多少面积的房屋，就在同区位内相应提供多少面积的房屋，或折算成货币补偿。
【律师提示】这种补偿设计，看似合情合理，实际非常无情。笔者假设：有一块面积为1000平方米的土地，上面建造有一幢三层楼的房改房，1990年建造，共有20套商品房，每套商品房建筑面积100平方米（包含共摊面积），实际使用面积80平方米，共计总建筑面积2000平方米。该土地在办理产权证时，住户共向政府缴纳了100万元土地出让金，获得了70年的使用期限，每平方米折算1000元。到2005年，该地块被纳入拆迁范围，项目设计原拆重建，新建的商品房楼盘共有20层，总建筑面积达20000平方米。拆迁入通过招标，以5000万元的价格竞得土地。当时该地块的周边同等旧房屋平均市场交易价格为每平方6000元，新建商品房为每平方米8000元。拆迁补偿价格以上年度的基准价格为基点进行补偿，最终补偿价格为每平方米5500元。
有被拆迁人A(简称A)选择产权调换，双方协商后，结清产权调换后的差价是每平方米500元，即A还需要向拆迁入支付500元*100平方米=5万元的差价。A对该结果表示满意，因为他通过拆迁后仅以支付5万元的货币就获得了同地段的新商品房。如考虑到旧房屋的市场价值60万元，该新建商品房价值80万元，相当于A至少少花了15万元。（不含如转让房屋时的各项成本）。
然后我们来做个对比：
拆迁前：A套房改房价值60万元，他拥有这100平方米建筑面积的土地使用权即50平方米（房改房建筑面积100平方米÷总建筑面积2000平方米×1000平方米土地总面积）的70年土地使用权，该拥有，70年土地使用权的50平方米土地面积花了A5万元（100万元的补交土地出让金÷1000平方米土地面积x50平方米）。#p#分页标题#e#
拆迁后：A套商品房价值80万元，他拥有这100平方米建筑面积的土地使用权即5平方米（计算同上，略）的70年土地使用权，该拥有70年土地使用权的5平方米土地面积花了Al. 25万元（5000万元土地出让金÷2万平方米总建筑面积×5平方米）。
通过计算，我们会发现A所占有的土地使用权价值竟然在减少，但土地出让金明明是从100万元上升到了5000万元。似乎这计算有矛盾，但如稍微思考。我们就会发现，是建筑容积率的增大掩盖了这其中巨大差价的流向。如我们接下来以建筑容积率折算，只会使计算变得更复杂，所以笔者换另一种方式以简单计算该巨大差价究竟有多少：
假设：在拆迁之前，A所在楼盘的所有业主共同同意以整块国有土地使用权的方式转让，拆迁入也只能以平等协商来购置国有土地使用权，那么所有业主总可获得5000万元；如果是按房改房市场价每平方米6000元出售，则总可获得120O万元。两者相减，有3800万元的差额。按每户的建筑面积分摊，则A可获利190万元。减去购买同地段同面积的商品房所需要80万，A被拆迁人通过拆迁方式合法地赚110万元。如果A的住房不是房改房，而是祖传下来的独门独院（比如北京市区内的四合院），那么，其蒙受的经济损失就大得惊人。
综上所述，如果单从房屋转让价值来看，拆迁人以新换旧政策，只要补偿合理，被拆迁入确实得到了一定的经济利益。但我们从以上案例中看到，该部分经济利益，远远不足以弥补被拆迁人土地使用权方面失去的价值。之所以造成以上问题，与我国的土地所有权制度有直接关联，同时与我国向来严格控制国有土地使用权人的处分权也有密切联系，当然，房屋拆迁制度中故意淡化对国有土地使用权的补偿，是一个无法回避的重要因素。
