建设用地使用权他项权利——地役权，以及地役权和相邻关系的区别

建设用地使用权他项权利是土地他项权利中最重要的内容，建设用地使用权他项权利均由法律之规定产生，是否依法登记，并不影响其法律效力。建设用地使用权的他项权利包括：地役权、相邻权、采矿权、林地建设使用权、土地借用权、耕作权、临时用地使用权、典权等八种权利。 
土地他项权利属于民事权利的范畴，有关这些权利的法律规定可以来自民事普通法如《民法通则》、《物权法》、《担保法》、《合同法》等，也可以依据民事特别法如《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《电力法》等产生和应用。依据《土地登记办法》第二条规定，土地他项权利是指国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以外的其他土地权利。建设用地使用权他项权利是土地他项权利中最重要的内容。值得注意的是，建设用地使用权他项权利均系法律之规定产生，是否依法登记，并不影响其法律效力。
所谓地役权，就是为自己的土地利用需要，而对他人土地加以支配的权利。  
地役权具有以下法律特征：  
（一）地役权是对他人所有或使用的土地加以利用的用益物权。但鉴于我国实施土地公有制度，实际上，更多的是调整土地使用权人之间的关系。因此，只要存在两块同归一人所有的土地，而其中一块归他人使用的情形，所有权人就存在为自己使用那块土地的便利而在自己所有的而为别人正使用的另一块土地上设定地役权的必要。因此，我国《物权法》对此并没有加以禁止。
（二）地役权的权利主体可以市土地的所有权人，也可以是土地的使用人。
（三）地役权的客体只能是土地所有权或土地使用权，而不包括建筑物。
（四）虽然地役权是一种他物权，但地役权依据合同约定而产生，自合同生效时设立，登记不是其设立的要件，但未经登记，不得对抗善意第三人。
【律师提示】有学者认为，地役权包括广义地役权与狭义地役权两种概念。广义地役权包括了相邻关系内容。即分法定地役权和约定地役权；而狭义的地役权概念，只指约定地役权，不包括相邻关系。笔者以为，按该观点，我国《物权权》规定的地役权显然属于狭义概念。
 一、地役权与相邻关系的区别与联系
 在《物权法》施行前，我国并没有地役权制度，而是将应属于地役权的权利列入相邻关系的范畴。如《民法通则》第八十三条和《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》第九十七条至第一百零三条所列的相邻关系中，实际上就包括了一部分地役权。在《物权法》正式将地役权设立为他物权后，两者在权利表现上就有了具体区别。
（一）相邻关系不属予一项独立的民事权利，而是基于所有权内容产生的效力的扩张和限制，是所有权的内容；而地役权是一项独立的他物权。
（二）相邻关系基于法律的直接规定，地役权则是依据双方的书面合同约定而产生。
（三）相邻关系以不动产相邻为条件，地役权中需役地和供役地不以相邻为限；
（四）经济效益不同。相邻权人在主张权利时只要不造成邻人的损失，通常为无偿，但地役权通常为有偿，无偿是例外。#p#分页标题#e#
（五）相邻关系具有对抗第三人的天然属性；但地役权只有依法经过登记后才能产生对抗效力。
（六）受到损害后的救济请求不同。相邻关系受到侵害后，不能直接以相邻关系为基础提起损耗赔偿诉讼，而应该提起所有权的行使受到妨碍之诉；而地役权受到侵害后，受害人可以直接提起地役权受损害的请求之诉。

 二、地役权制度的主要规则
（一）地役权的取得  
依据《物权法》第一百五十七条和笫一百五十八条规定，设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。地役权合同一般包括下列条款：l，当事人的姓名或者名称和住所；2．供役地和需役地的位置；3.利用目的和方法；4.利用期限；5.费用及其支付方式；6.解决争议的方法。
地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
（二）地役权的期限
 依据《物权法》第一百六十一条规定，地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。
【律师提示】有学者认为，国家和集体可以设立永久期限的．地役权。理由是该条款是地役权的期限不能超过用益物权的剩余期限，但国家、集体对土地拥有的是土地所有权，而非用益物权，也就是没有使用的期限。笔者赞成以上观点，同时还以为，实际上，并非所有的建设用地使用权都是有期限的，如划拨建设用地使用权，除非依法终止，否则其使用年限是没有限制的，那么在其上面设立的地役权，自然也不受剩余期限的限制了。 
（三）地役权的效力  
1.依据《物权法》第一百五十九条规定，供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其土地，不得妨害地役权人行使权利。第一百六十条规定，地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制。
 【律师提示】如果双方没有在地役权合同中明确约定地役权使用范围，则地役权的范围可以随需役地的需要自然增加而扩大。如甲与乙设定地役权，地役权内容为甲到乙的供役地取水。后因为甲人口增加，对乙主张增加其引水量。如果乙不允许，甲诉讼法院，就应该支持甲的请求。但如果是甲将其住家改为经营旅馆，则因违背合同约定的利用目的，不得要求增加引水量。这种情况下，法院就应驳回甲的请求。 
2.依据《物权法》第一百六十二条规定，土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。  
3．依据《物权法》第一百六十三条规定，土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。
【律师提示】该条实际上是确认了当土地所有权人与用益物权人的利益发生冲突时，应依法保护用益物权人的合法权益。有学者认为，如果国家强制要求在已设有建设用地使用权的土地上再设立地役权，用益物权人拒绝其设立，则法院应支持用益物权人的主张。但笔者以为，实践中，很少会发生用益物权人拒绝国家设立地役权的行为，其次，就算用益物权人拒绝，但国家仍然可以依据法律其他规定如相邻关系、建设用地使用权出让合同事先约定等达到目时。#p#分页标题#e#
（四）地役权的让与法律效力地役权是一种从属性权利，是一种他物权，即只能从属于需役地的一种权利，因此不能独立让与，只能随需役地转让而转让，不能与需役地相分离而单独让与。另外，地役权的转让，并不以需役地所有权转让为前提条件，凡是取得需役地占有、使用权的人即取得地役权，当然，地役义务也应随供役地物权一并转移。《物权法》，第一百六十四条至第一百六十七条对此作了具体规定：  
1．地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。 
2．地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。 
3．需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。 
4．供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的的．地役权对受让人具有约束力。
（五）地役权的消灭 
依据《物权法》第一百六十八条规定，地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭： 
1． 违反法律规定或者合同约定，滥用地役权； 
2．有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。
【律师提示】滥用地役权，一般是指地役权人利用供役地，不符合我国对土地合法利用的法律、行政法规、地方法规等规定，如违背《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《城市房地产管理法》、《森林法）、《农村土地承包经营法》、《基本农田保护条例》、《环境保护法》等规定利用土地。合理期限的时间，依据学理解释“起码两次催告的，间隔时间一般不能在一天内进行，应该要间隔一定时间，我们认为，前一次催告与第二次催告的间隔时间一般不宜少于一周”。

 
靳双权律师，北京市东卫律师事务所房地产业务部负责人，靳律师为多家知名房地产公司提供法律顾问及教学服务；靳律师还致力于法律援助事业，如果您因生活困难，合法权益受到侵害，符合法律援助条件，靳律师愿意为您提供免费法律援助服务。联系电话：13426037149.单位：东卫律师事务所，地址：北京市朝阳门外北大街8号富华大厦D3B室。