建设用地使用权他项权利——相邻权

 

 一、相邻关系与相邻权概念所谓相邻关系，是指两个以上相互毗邻的不动产所有人或占有使用人在行使不动产的占有、使用、收益和处分时，相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系。相邻权是指不动产所有人为方便自己不动产使用，在法律规定范围和限度内利用他人所有的相邻不动产的权利，是一种法定权利，实质是法律对相邻不动产所有权或使用权的适当扩展。也有学者认为，相邻权是基于不动产相邻关系产生的，因此，不管是否称其为相邻权，其内容基本相同，或者二者只是对同一事物的不同称谓。
【律师提示】笔者以为，相邻关系中除相邻权外，还有适当的容忍义务存在，因此，相邻权并不等同相邻关系。但鉴于许多教科书中都将相邻权与相邻关系相互称谓，相邻权更容易表达一种具体存在的法律行为，故本章在表述时以相邻权通称。
《民法通则》第八十三条规定了相邻关系的法律适用原则：不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神。正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。《物权法》第七章列明的相邻关系包括不动产权利人因用水、排水、利用相邻土地、建筑物，通风、采光、日照，排放或者施放有害物质，挖掘土地、建造建筑物、铺设管线、安装设备以及通行所形成的法律关系。
 （一）关于“相邻”界定的理解
目前并无权威解释。传统民法理论认为相邻是指不动产地理位置的相互毗邻。、但依据权威学者观点：既包括相连接的土地、房屋及其他不动产（如工厂的烟囱、农民居住的窑洞等），也包括相邻近的土地、房屋及其他不动产。譬如，工厂排放有害气体危害居民健康，不仅与工厂相连接的住户有权要求工厂停止排污，临近的受害居民也有权要求工厂停止排污。
【律师提示】笔者以为，从法律规定的相邻关系中可以推断，相邻的理解并不局限予地理位置之间的相互毗邻，而应是泛指邻近不动产之间的关系，否则，许多相邻纠纷就无法依据法律予以救济。比如说位于马路两边的两栋楼房的采光、日照等。如果说相邻只是地理上存有毗邻关系，则因为两栋楼房之间还存有共有的土地，故从地理位置上说，该两栋楼房并不相互毗邻，当然就谈不上相邻权。
（二）相邻权的诉讼时效问题
 《民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。但《物权法》对相邻权的诉讼时效问题并未作出明确规定，故相邻权纠纷应适用二年的诉讼时效。但有的地方高级法院出台的对相邻纠纷的诉讼时效的指导意见，作为审判参考依据，如上海市高级人民法院（沪商法[1999]528号）《几类民事案件的处理意见》第7条明确规定，相邻纠纷中当事人请求停止侵害，排除妨碍、消除危险、消除影响、损害赔偿的，不适用诉讼时效期间规定。
【律师提示】在审判实务中对相邻权纠纷是否适用诉讼时效规定，存在另一种观点，认为相邻权关系是一种与一定事实关系或法律关系相始终的权利，不应适用诉讼时效的规定，但该观点没有法律依据。笔者以为，在法律没有明确规定之前，审理相邻权关系只能适用二年的诉讼时效规定。但值得一提的市，相邻关系纠纷以客观发生了相邻妨碍为事实基础，如需起算诉讼时效，应以发生有相邻妨碍事实为条件。而不应以有可能为条件；同时相邻妨碍作为一种持续性事实。只要该持续性事实依然客观存在，就不能说其诉讼时效应从相邻妨碍事实始发时起算。学理通说亦认为物权请求权中的排除妨碍请求权和消除危险请求权不适用诉讼时效。 #p#分页标题#e#
（三）对《物权法》第八十五条规定的理解 
《物权法》第八十五条规定，法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。这里的法律是指全国人民代表大会及其常委会制定的法律；法规包括国务院制订的行政法规和地方省、市级制定的地方性法规，不包括部门规章和行政规章。习惯是指在长期的社会实践中逐渐形成的被人们公认的行为准则。它具有普遍性和认同性，是调整社会关系的行为规范。 
本条虽然没有把法律解释、司法解释作为处理相邻关系依据，但依据《立法法》第四十七条规定，全国人民代表大会常务委员会的法律解释同法律具有同等效力。另外，依据1981年6月十日第五届全国人民代表大会常务委员会第十九次会议通过，《全国人民代表大会常务委员会关于加强法律解释工作的决议》规定。全国人大常委会授予最高人民法院和最高人民检察院进行法律解释的权力，即司法解释权。故依据全国人大常委会授权委托而制定的司法解释当然具有与全国人大常委会制定的法律解释同等的法律效力，因此，司法解释也同法律具有同等效力。故法律解释与司法解释也是处理相邻关系的直接法律依据。
【律师提示】依据学理解释，人民法院在处理相邻关系纠纷时，应遵循以下原则：(1)法律、法规、司法解释有规定的适用其规定；（2）法律没有规定，但法规有规定的，适用法规的规定；(3)法律、法规没有规定，但司法解释有规定的，可以单独适用司法解释。(4)有效的行政规章可作为裁判的参考依据，但在法律文书中不得引用。(5)法律、法规、司法解释均无规定的，才可以使用当地习惯。笔者以为，习惯除当地长期形成的社会习俗外，还应包括那些普遍接受的民法理论制度。
二、土地相邻关系类型．
依据《物权法》、《民法通则》及其司法解释等对土地所有人或使用人行使土地权利所体现的利益的规定，土地相邻关系可大致划分为以下四种类型：
 （一）邻地损害防免相邻关系
 （二）用水、排水相邻关系
 （三）越界相邻关系
 （四）邻地使用相邻关系
 
其中（一）邻地损害防免相邻关系
主要法律依据是《物权法》第九十一条的“不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等；不得危及相邻不动产的安全”和《蕞高人民法院关手贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》第一百零三条的“相邻一方在自己使用的土地上挖水沟、水池、地窖等或者种植的竹木根枝伸延危及另一方建筑物的安全和正常使用的，应当分别情况，责令其消除危险，恢复原状，赔偿损失”的规定。
【律师提示】学理解释认为，相邻防险关系的成立，不以现实的损害为条件，只要存在可能构成损害的危险或者甚至存在未选的可能时，相邻不动产权利人即可以主张相邻防险权，请求排除妨害或者消除危险。实务中，如某甲隔壁为乙公司易燃物品的堆积仓库，且甲知道乙没有按规定要求配置消防设施和定期安检，则甲有权以潜在火灾危险要求乙公司落实法律规定之消防措施。
（二）用水、排水相邻关系
 《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》规定：相邻不动产的一方擅自堵截或独占自然流水影响他方正常生产、生活的，他方有权请求排除妨碍；造成他方损失的，应负赔偿责任。相邻一方必须使用另一方的土地排水的，应当予以准许，但应在必要限度内使用并采取适当的保护措施排水，如仍造成损失的，由受益人合理补偿。相邻一方可以采取其他合理的措施排水而未采取，向他方土地排水毁损或者可能毁损他方财产，他方要求致害人停止侵害、消除危险、恢复原状、赔偿损失的，应当予以支持。《物权法》第八十六条规定，不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。对自然流水的利用.应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放；应当尊重自然流向。#p#分页标题#e#
  【律师提示】实务中，相邻不动产之间的排水、用水等纠纷，大多数发生在农村，如在靠近邻地建筑物地基旁打井，在水井旁修建厕所、猪圈等污染井水，水井所有人与使用人之间的用水纠纷等。
（三）越界相邻关系
  越界相邻关系，是指土地所有权人或使用人在自己的土地上建筑房屋、种植竹木、果树时，侵占邻地或权利延伸到邻地而产生的相邻权利义务关系。主要包括越界建筑、竹木根枝越界及果实越界。
【律师提示】《民法嗵则》《物权法》及司法解释对该类相邻关系均未规定。笔者以为，该类相邻纠纷尤其是越界建筑纠纷实际上应归属于一般的侵权纠纷，适用侵权法追究责任，法律依据相对来说充分些。
（四）邻地使用相邻关系
 依据法律规定，邻地使用相邻关系包括相邻土地的通行关系、相邻土地管线铺设关系和相邻土地的建筑物修缮关系。如《物权法》第八十八条规定，不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的；该土地，建筑物的权利人应当提供必要的便利；第八十七条规定，不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。同时依据第九十二条规定，不动产权利人因通行、铺设管线等利用相邻不动产的，“应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。”   《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》第九十七条规定，相邻一方因修建施工临时占用他方使用的土地，占用的一方如未按照双方约定的范围、用途和期限使用的，应当责令其及时清理现场，排除妨碍，恢复原状，赔偿损失；第一百和一百零一条规定，一方必须在相邻一方使用的土地上通行的，应当予以准许；因此造成损失的，应当给予适当补偿。对于一方所有的或者使用的建筑物范围内历史形成的必经通道，所有权人或者使用权人不得堵塞。因堵塞影响他人生产、生活，他人要求排除妨碍或者恢复原状的，应当予以支持。但有条件另开通道的，也可以另开通道。
【律师提示】邻地使用相邻关系与地役权非常相似。笔者以为，两者最大区别就在于邻地使用相邻是必须的且主要应满足于生存、生活需要，而地役权并非必须，只是出于追求经济利益最大化而与对方达成协议使用他人所有的土地。比如说甲居民要到达外界，必须要通过乙居民的土地，则乙居民不得拒绝甲居民的通行权，逮就是典型的邻地使用相邻权；如果甲公司到外界，有两条路可走，其中之一是公共道路，但需要绕道而行，会明显增加交通成本与时间，也不利于甲公司的经营业务。另一条是通过乙居民的土地，会明显降低交通成本与时间，此时，甲公司只能与乙居民协商达成协议，以地役权形式来获得便利的通信权。  三、相邻关系中的容忍义务。 
一般而言，为维护双方的共同发展和利益，受害人对相邻妨碍有适度的容忍义务，惟妨害属重大的情形，一方可请求损害赔偿或排除侵害。而何谓侵害重大，通常可参照有关相邻利益保护法规的取向；如果没有这方面的规定，按照社会一般人的忍受程度确定。
（一）法律有明确的规定，从其规定。《物权法》第九十二条规定，不动产权利人因用水、排水，通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损毒；造成损害的，应当给予赔偿。#p#分页标题#e#
【律师提示】笔者以为，在利用过程中，双方达成协议，利用人给提供土地便利方一定的补偿费，当然也是合法有效的；但如果达不成协议，利用人可直接该条款强制要求对方提供土地便利，只要不造成损害，不需要提供赔偿。有学理解释也有类似观点：“依据该条款规定，利用邻人土地过程中，只有在造成邻人损害的情况下，才存在支付补偿金的问题，这种补偿是损害赔偿的性质”。 
(二)法律没有明确规定的，以国家有关工程建设技术规范和地方政府的规定为重要参考因素。  
【律师提示】实际上，法院在审理日照、采光、通道间距等相邻纠纷时，通常以是否低于国家有关工程建设技术规范和地方政府规定的标准为依据来判定容忍义务是否在可承受范围内，如果对受到妨害后的日照时间仍在规定标准之列，会认定没有超过相邻方应当容忍之限度，行为人不必承担民事责任。如依据国家标准规定，南方大城市每户居民的日照在大寒日不低于2小时，如有甲居住房大寒日日照达5个小时，后在该房屋前建造高楼，致使其日照降低到3小时。此时甲的日照虽然受到损害，但尚在容忍范围内，故法院一般不会支持其要求对方赔偿的诉讼请求。
（三）民法理论上的“危险引受规则”
 危险引受规则是指明知会发生相邻侵害而仍于其近邻建筑住宅之人，因受妨害而要求补偿时，一般不予以承认。
【律师提示】实务中，如某人购买了位于铁路旁的商品房，就不能因为火车行驶产生的噪音而要求铁路局予以赔偿或排除妨害；如购买位于工业区旁的商品房，就不能向工业区的企业索要空气污染之赔偿，除非该污染程度己超出正常情况下的排放量。当然，以上只是民法理论。我国法律并没有规定，是否支持仍然有待法官的自由裁量权。
 
四、相邻纠纷的请求权与其他权利竞合
(一)相邻纠纷请求权与物上请求权竞合
依据《民法通则》第八十三条规定，不动产相邻的各方，应当按照有利生产，方便生活，一团结互助，公平合理的精神，正确处理排水、通行、通风采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。《物权法》第九十二条也有规定，不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。据此，在相邻一方损害另一方不动产权利时，另一方可直接依相邻关系规定，要求赔偿损失，停止侵害。与上述立法相适应，《民事案件案由规定》将相邻关系纠纷细分为六个案由，即相邻用水、排水纠纷、相邻通行纠纷、相邻土地、建筑物利用关系纠纷、相邻通风、采光和日照纠纷、相邻污染侵害纠纷和相邻损害防免关系纠纷。
【律师提示】有观点认为，因权利．限制或延伸而发生纠纷，可以属于相邻关系范畴，但在相邻一方的物权受到另一方侵害时，就不属于相邻关系纠纷。《民法通则》第83条尽管规定了赔偿问题，但并不意味着相邻关系受到侵害时，可产生一项独立的请求权。受害人提出请求依据乃是其物权受到侵害，共享有和可以行使的请求权是物上请求权和基于侵权行为的请求权。笔者以为，实际上依据《民事案件案由规定》的规定，相邻关系纠纷就是物上请求权的一种，但区别于建筑物区分所有权纠纷的请求权。#p#分页标题#e#
（二）合同违约与侵权之诉竞合
《合同法》第一百二十二条规定，因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。该条款规定了在发生违约责任和侵权责任竞合情况下，权利人在实施权利救济时享有选择权，要求权利人只能在违约责任和侵权责任间择其一。
【律师提示】如果不动产相邻双方通过合同约定有偿方便利用一方的不动产，则在发生纠纷时，需要选择何种诉求， 恰当诉选择关系到是否能使自身合法权益得到充分的保护。在选择时，应注重考虑以下几方面因素：一是考虑诉讼时效。合同违约之诉，诉讼时效一般为两年，而基于物上请求权细化的相邻关系侵权之诉，可从侵权持续问题上作出不适用两年时效限制的判决；二应考虑法院管辖。合同违约之诉由被告住所地、合同履行地、合同约定的法院管辖，因侵权损害提起的侵权之诉由侵权行为地或被告住所地法院管辖。三应考虑请求赔偿金额。合同违约之诉讼索赔一般为合同中约定的违约金及预期可获利益，侵权之诉赔偿依法律规定为准。四应考虑举证难度大小。  
（三）相邻关系纠纷与建筑物区分所有权纠纷请求权竞合
依据《物权法》第七十条规定，建筑物区分所有权是指业主对建筑物的住宅、经营性用房等专有部门享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共用管理的权利，是一种法定物权形式。对此救济，按《民事案件案由规定》对建筑物区分所有权纠纷细分，可选择业主专有权纠纷、业主共有权纠纷、车位、车库纠纷等三种案由提请法院保护。
【律师提示】实务中，经常会出现相邻关系与建筑物区分所有权竞合或混淆之情况。如，区分所有人占有共有部分，既侵害了邻人的相邻关系，又侵害了区分所有人对共有部位的共有权；或者区分所有人占用共有部分，并未侵害邻人的相邻关系，而邻人却以相邻关系主张权利等。
虽然相邻关系纠纷请求权与建筑物；区分所有权纠纷请求权都是对所有权的保护，但两者的保护方式与结果是有区别的：相邻关系保护的是相邻关系，是对所有权的限制或不利益；而建筑区分所有权保护是所有权，即区分所有权人可以依法自由行使其专有权和共有权，在他方侵害其所有权但未构成相邻妨碍的情况下，仍然可以主张排除妨碍、赔偿损失。
比如，甲与乙为建筑物韵区分所有权人，相互邻居。甲在装修房屋时擅自将与乙共用的承重墙体拆掉一半。此时，乙有两个诉求：乙可以业主共有权纠纷提起侵权诉讼，要求恢复原状、赔偿损失；也可以削弱了墙体的抗震性和承载能力，危害其房屋的安全为理由提起相邻关系纠纷之诉，要求排除妨碍、赔偿。但如果该共有墙体非承重墙，则乙提起的相邻关系纠纷之诉就得不到法院的支持。共有权纠纷提起侵权诉讼，要求恢复原状、赔偿损失；也可以削弱了墙体的抗震性和承载能力，危害其房屋的安全为理由提起相邻关系纠纷之诉，要求排除妨碍、赔偿。但如果该共有墙体非承重墙，则乙提起的相邻关系纠纷之诉就得不到法院的支持。
 （四）相邻关系纠纷与环境污染侵权纠纷请求权竞合
《民法通则》第一百二十四条规定，违反国家保护环境防止污染的规定，污染环境造成他人损害的，应当依法承担民事责任。《环境保护法>第四十一条的规定更为具体，造成环境污染危害的，有责任排除危害，并对直接受到损害的单位或者个人赔偿损失。赔偿责任和赔偿金额的纠纷，可以根据当事人的请求，由环境保护行政主管部门或者其他依照本法律规定行使环境监督管理权的部门处理；当事人对处理决定不服的，可以向人民法院起诉。当事人也可以直接向人民法院起诉。完全由于不可抗拒的自然灾害，并经及时采取合理措施，仍然不能避免造成环境污染损害的，免予承担责任。需要注意的是，依据《环境保护法》第四十二条规定，因环境污染损害赔偿提起诉讼的时效期间为三年，从当事人知道或者应当知道受到污染损害时起计算。#p#分页标题#e#
在相邻关系中，不可避免地会涉及到公民的环境保护问题，致使相邻关系与环境权的概念外延重合，如相邻关系中的采光、日照、通风、用水、排水、噪音、光污染、电磁波辐射、排放有害气体等，都是环境权的重要内容。但实际上两者存在许多方面的区别。其中之一就是相邻关系纠纷属于物权请求权，而环境污染侵权纠纷是一种债权请求权。《民事案件案由规定》是将环境污染侵权纠纷归纳为特殊类型的侵权纠纷，并细分为大气污染侵权纠纷、水污染侵权纠纷、噪声污染侵权纠纷、放射性污染侵权纠纷等四个案由。
【律师提示】笔者以为，如果相邻关系纠纷中涉及环境权的内容尤其是导致环境污染，以环境污染侵权纠纷请求保护更为经济和有利，因为此时只要证明污染存在即可，而无需考虑和分析该污染是否应在容忍范围内。当然，如果要求赔偿，两者都需要先判断加害行为是否超过国家对环境保护的限制。不过，从国内实际情况分析，绝大多数的环境污染行为都是超过了国家对环境保护的最高上限。另外值得一提是，环境污染侵权纠纷请求权的诉讼时效是3年，多于相邻关系纠纷的2年诉讼时效。