建筑物区分所有权

在现代城市中，由于建筑面积的需求不断增长与土地面积的有限之间的矛盾，促使建筑物不断向多层高空发展。而高层住宅往往有成百上千户，全体业主对共有部分如何处置、管理是一个常常需要遇到的问题，而传统的共同共有的物权决策模式已难以适应现实的需要。因此有必要建立建筑物区分所有权制度，将连为一体的建筑物区分为两部分：专有部分，即业主购买的具有独立价值的部分，例如H幢805单元；以及共有部分，即不具有独立价值，不能单独作为交易客体，仅为专有部分提供支持辅助的部分，例如楼梯。专有部分由业主独享，共有部分由业主共享，实行民主决策机制对共有部分进行处置。
建筑物区分所有权，是指根据使用功能，将一栋建筑物于结构上区分为由个人所有人独自使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有的对其专有部分的专有权和对共用部分的共有权的结合。建筑物区分所有权是一种复合权利，包括专有权、共有权和成员权（共同管理权）。建筑物区分所有权是随着住宅的多元化和层级化而产生的，进而成为现代民法上不动产形态的重要类型。随着我国住房制度的改革，越来越多的城镇居民拥有自己的房屋，而且大量集中在住宅小区内，业主的建筑物区分所有权已经成为公民不动产物权中的重要权利。
《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”在我国，国家第一次以法律的形式提出了建筑物区分所有权并进行规范。建筑物区分所有制度的确立为业主行使权利提供了保障，业主与开发商的权益之争有了具体、明确的规定。《物权法》用十四个条文对建筑物区分所有权做出了较为高屋建瓴的规定，可以说是业主权利的说明书。
当然，《物权法》对物业管理方面的规定，只是原则性的，不能解决实践中遇到的所有物业管理的问题。实践中，相邻关系通过《物权法》和《民法通则》的规定来调整；业主之间的关系，通过《物权法》有关建筑物区分所有制度来调整；而业主与物业管理公司之间的纷争，多通过《物业管理条例》进行调整，《物业管理条例》与《物权法》规定不一致的，按照《物权法》的规定进行解释。

靳双权律师，北京市东卫律师事务所房地产业务部负责人，靳律师为多家知名房地产公司提供法律顾问及教学服务；靳律师还致力于法律援助事业，如果您因生活困难，合法权益受到侵害，符合法律援助条件，靳律师愿意为您提供免费法律援助服务。联系电话：13426037149.单位：东卫律师事务所，地址：北京市朝阳门外北大街8号富华大厦D3B室。
 
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