业主应当如何行使其专有权

根据《物权法》第七十条之规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”这里的“专有部分”是指在构造上能明确区分，具有排他性且可独立使用的建筑物部分。专有部分必须具有构造上、使用上和法律上的独立性。以专有部分为客体成立的所有权，就是专有权，即以建筑物之专有部分为客体而成立之权利。
专有权具有所有权的一般权能，即占有、使用、收益、处分，并且具有所有权之绝对性、永久性、排他性等性质。专有权是建筑物区分所有权这一复合型权利中的单独所有权要素，在建筑物区分所有权的三权利结构中居核心地位。
由于建筑物住宅多层、区分居住、产权复杂的原因，每个业主的专有部分都与其他业主的专有部分紧密相连，专有权的行使不仅关系自身利益，还会影响其他业主的利益。因此，业主行使专有权并不是可以完全随心所欲的，业主应当依法行使其专有权。
首先，根据《物权法》第七十一条第一款的规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。”也就是说，业主可以自主处分该房屋，例如将该房屋出租、出借、赠与，甚至是抛弃，业主享有的这些权利是具有排他效力的、绝对的。
其次，业主行使专有权时要受到有关法律的限制。例如：《物权法》第七十一条第二款规定：“业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”这个规定要求业主不得对建筑物有不当损毁的行为，例如业主不得拆除房屋中的承重墙，因为这将危及建筑物的安全；也不得拆除用于区分不同业主房屋的非承重墙，因为这损害了其他业主的利益。另外，这一规定也要求业主不得对建筑物不当使用，例如搬入爆炸物、放射物等危险物，或一定吨数以上的重物危及建筑物的安全。《物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。如果要改变住宅为经营性用房，还必须经有利害关系的其他业主同意。”《物权法》第八十三条规定：“业主应当遵守法律、法规及管理规约”等等。
另外，业主行使专有权也受到民法上禁止权利滥用及公序良俗原则的限制。例如不得危害性使用建筑物，不得破坏建筑物的基础、机构，维护住宅习惯及住宅居民的作息、声誉等。

靳双权律师，北京市东卫律师事务所房地产业务部负责人，靳律师为多家知名房地产公司提供法律顾问及教学服务；靳律师还致力于法律援助事业，如果您因生活困难，合法权益受到侵害，符合法律援助条件，靳律师愿意为您提供免费法律援助服务。联系电话：13426037149.单位：东卫律师事务所，地址：北京市朝阳门外北大街8号富华大厦D3B室。
 
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