业如何划分业主专有权和全体业主共有

共用部分是指专有部分以外的建筑物，及不属于专有部分的建筑物附属物和地基等。
根据《物权法》第七十三条之规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”《物权法》第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”
依据上述规定来归纳，“共用部分”的范围包括包括：
(1)建筑物区划内的道路（但属于城镇公共道路的除外，实践中这类道路是由市政工程部门管理的）；
(2)建筑区划内的绿地（但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。约定归属于个人的绿地，应由该个人与开发商签署协议或者与其他业主协议约定共有部分专有使用权）。需要注意的是，此处的绿地不等于土地。绿地是土地上的附属物，而非独立的土地，因此这里不存在土地所有权的问题；
(3)建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房；
(4)占用业主共用的道路或者其他场地用于停放汽车的车位；
(5)建筑区划内的国有土地使用权。
此外，实践中，电梯、楼梯、屋顶平台等一般认为亦属于共用部分的范围；但会所、架空层、人防工程等等是否为业主共有，法律未有明确规定，实践中争议较大。共有部分应当由全体业主按照其性质加以利用。如果要利用共有部分开展经营活动，则应取得全体业主的同意，而且其收益应当归全体业主共有。
另外，这里需要注意的是关于物业用房性质的准确把握。实践中开发商将自己控制的物业管理公司移交管理的物业、财产时，通常会移交部分房产给物业管理公司使用，当业主委员会成立，新的物业管理公司提出接管时，开发商或者原物业管理公司对这部分房产主张所有权，由此引发纠纷。对这部分争议房产的权属确定，应区别不同情况处理：作为经营性房产移交，且以此性质实际使用的，不能确定为物业服务用房；作为物业服务用房移交或者虽未明确但一直是作为物业服务用房在使用的，应确定为物业服务用房，即使未计入购房成本也应为业主共有，但可参照建设部规章的相应界定标准，根据实际情况对开发商予以补偿。
《物权法》对共用部分的特性未作明确规定，实践中，一般认为共有部分有以下两种特性：
从属性。共用部分为附随于专有部分的附属物或从物。因区分所有建筑物的专有部分与共用部分在物理性质上具有整体不可分的完整结构体关系，因此如果业主购买房屋取得专有部分的专有权，也就取得共用部分的共有权。取得共有权的前提就是成为业主，也就是取得专有权，不存在脱离专有权而单独享有共有权的情形。#p#分页标题#e#
不可分割性。即共用部分本身不得被分割，但区分所有建筑物业已完成区分所有人的使用目的时可以分割。


靳双权律师，北京市东卫律师事务所房地产业务部负责人，靳律师为多家知名房地产公司提供法律顾问及教学服务；靳律师还致力于法律援助事业，如果您因生活困难，合法权益受到侵害，符合法律援助条件，靳律师愿意为您提供免费法律援助服务。联系电话：13426037149.单位：东卫律师事务所，地址：北京市朝阳门外北大街8号富华大厦D3B室。
 
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