什么是区分所有权人（业主）的成员权

根据《物权法》第七十条之规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”这里的“共同管理的权利”，即建筑物区分所有权人的“管理权”便是成员权。成员权是指区分所有权人基于业主的身份而产生的作为建筑物的一个团体组织的成员而享有的权利与承担的义务。
成员权作为建筑物区分所有权的内容之一，其与专有权、共有权既有区别，又有联系。一方面，成员权是一种资格，它是与专有权联系在一起的，任何人取得了专有权，自然就取得了成员权；如果转让了专有权，其成员权也随之丧失。另一方面，成员权虽然基于财产权而产生，但却是独立于专有权和共有权之外的一项独立权利，其本身不仅包括共有的财产关系，还关系到对财产的管理关系，具有人身要素。
成员权具有四项特征：
（一）成员权是独立于专有权与共有权之外的权利。即成员权主要是对全体区分所有人的共同事务享有的权利和承担的义务，主要是一种管理关系，具有人法的特征。
（二）成员权是基于区分所有权人（业主）在一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的不可分离所形成的共同关系而产生的权利。
（三）成员权具有永续性。只要建筑物存在，区分所有权人间的团体关系就会存续，原则上不得解散，尤其不得以区分所有权人之一的单独行为解散。成员权基于共同关系而产生，因此与共同关系同始同终，具有永续性。
（四）成员权与专有权、共有权紧密结合、不可分割，三者共同构成建筑物区分所有权的完整内容。
根据物权法第七十六条之规定，下列事务属于成员权的范围，须由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
实践中，上述事务通常是通过业主大会或者业主委员会来决定。根据《物权法》第七十八条之规定，业主大会或者业主委员会一旦就上述事务做出决定，对全体业主具有约束力。当然，如果决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
成员权的行使，在全体业主之间形成一种共同体关系，为维系该共同体关系的存在，尤其为管理相互间的共同事务及共用部分的使用效益，就需要构成一个团体组织，以借助该团体组织的力量，共同管理共用设施等共用部分及其他相关的共同事务，从而维持区分所有权继续存在的机能。业主大会和业主委员会正是这样一个为代表全体业主更好地行使建筑物区分所有权中的成员权而存在的组织。成员权的行使应当遵循以下原则：
（一）权利义务相一致的原则。《物权法》第七十二条第一款规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”#p#分页标题#e#
（二）多数表决原则。业主大会对其权限范围内的事务进行表决，那么表决程序的确定就非常重要。根据《物权法》第七十六条的规定，重大事项的决策应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；特别重大事项的决策应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。从法律上看，这种表决规则比较公正；但是从实践上看，众口难调，这种面积与人数的双重表决标准现阶段实施起来有一定难度。
（三）约定优先原则。多数表决原则往往涉及一些重要的事项，而除此之外的很多事项则按照约定优先的原则处理，例如《物权法》第八十条规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
《物权法》关于业主大会和业主委员会决策的程序、内容和约束力等的规定，有利于业主行使成员权时进行民主协商与自我管理，有利于相邻关系的协调与和睦，维护社会稳定。


靳双权律师，北京市东卫律师事务所房地产业务部负责人，靳律师为多家知名房地产公司提供法律顾问及教学服务；靳律师还致力于法律援助事业，如果您因生活困难，合法权益受到侵害，符合法律援助条件，靳律师愿意为您提供免费法律援助服务。联系电话：13426037149.单位：东卫律师事务所，地址：北京市朝阳门外北大街8号富华大厦D3B室。
 
如有相关法律问题，可咨询本站靳双权律师。